Digitalisierung und Immobilienfinanzierung. Potenziale und Perspektiven

Von Ralf Keuper

Die Immobilienfinanzierung ist bislang von der vollständigen Digitalisierung der Prozesse und Objekte weitgehend verschont geblieben. Das Geschäft ist in gewisser Weise zu “real”, als dass es sich allein per Internet abwickeln ließe. Jedoch haben auch hier in den letzten Jahren einige neue Anbieter, wie Fintech-Startups oder neuerdings PropTech-Startups, den Hut in den Ring geworfen und treten häufig als Mitbewerber der Banken und anderer Baufinanzierer auf. Auf der anderen Seite haben digitale Plattformen wie Europace oder Genopace die “Plattformisierung” verwirklicht.

Diese für die Branche vergleichsweise neuen Phänomene behandelt und bewertet in ihren Konsequenzen für die Immobilienfinanzierung das Gutachten Digitalisierung und Immobilienfinanzierung Potenziale und Perspektiven des Instituts für Wirtschaft (IW).

Die für das Gutachten interviewten Experten und weitere Befragte waren sich dabei in vielen Bereichen einig.

Alle Experten waren sich einig, dass Onlineplattformen und Onlinevermittler wie Interhyp oder Dr. Klein bereits eine wichtige Rolle bei der Immobilienfinanzierung spielen und vermutlich noch an Bedeutung gewinnen werden. Diese Entwicklungen wurden unterschiedlich bewertet. Teilweise wurde hervorgehoben, dass dies eine große Chance für Banken darstelle und dass die Kreditvermittlung über die jeweiligen Plattformen bereits einen wichtigen Beitrag zum Geschäftserfolg leiste. Andere Befragte wiesen darauf hin, dass Banken bei weiterer Verbreitung von Plattformen mit Vergleichsrechnern den unmittelbaren Zugang zum Kunden verlieren könnten. Ähnlich wie Hotels würden dann auch den Banken die Kunden zugeteilt werden. Daraus leiten einige Experten die Notwendigkeit ab, stärker online zu werben, etwa durch eine bessere Positionierung bei relevanten Suchen durch Suchmaschinenoptimierung (SEO) als auch über soziale Medien, wie Facebook oder LinkedIn.

Potenzial sehen die für das Gutachten befragten Personen vor allem bei der Bonitätsüberprüfung und automatischen Kreditentscheidung:

Um die Geschwindigkeit noch weiter zu erhöhen, würden die befragten Unternehmen auch gerne Systeme auf Basis von Künstlicher Intelligenz nutzen, also Systeme, die durch die Analyse von großen Datensätzen lernen und den Entscheidungsalgorithmus fortlaufend optimieren. Dann müsste am Ende der Bonitätsprüfung nur noch eine kurze Überprüfung durch einen realen Mitarbeiter erfolgen, ob die Prüfung valide ist – zumindest solange, wie die Systeme noch erprobt werden. Die Anwendung automatisierter Bonitätsprüfungen ist daher nur eine Frage der Zeit, da so Kosten gespart und Prozesse beschleunigt werden können. Auch ein weiteres Verfahren soll die Prozesse beschleunigen: Um die Identitätserkennung effizienter zu machen, setzen mehr und mehr Banken auf das Video-Ident-Verfahren. Es ist davon auszugehen, dass dies auch in der privaten Immobilienfinanzierung zum Standard wird.

Dass Fintech-Startups in nächster Zeit als vollwertige Immobilienfinanzierer am Markt auftreten, halten die Autoren und Befragten für unwahrscheinlich. Diesen Schritt traut man eher den großen Technologiekonzernen zu:

Ein Experte führte an, dass lediglich große Tech-Unternehmen, die in der Lage wären, auch sehr hohe Fixkosten zu bedienen, wie etwa Amazon, Apple oder Google, erfolgreich in den Markt eintreten könnten. Hierzu gibt es aber noch keine konkreten Pläne, wie in einem Expertengespräch weiter ausgeführt wurde. Allerdings könnten auch kleinere Unternehmen durch Fusionen und Konsortiallösungen die entsprechende Größe erreichen.

In den Banken müssen in den nächsten Jahren Veränderungen vorgenommen werden – besonders auf der organisatorischen Ebene wie auch im Personalmanagement:

Die Digitalisierung eröffnet viele Möglichkeiten, Prozesse in Banken zu verschlanken und effizienter zu gestalten, aber die Mitarbeiter müssen dies auch unterstützen. Vielfach, so ein Teilnehmer, würden die Mitarbeiter die Möglichkeiten eher ablehnen, auch etwa aus Angst um den eigenen Arbeitsplatz. Die Digitalisierung gegen die Mitarbeiter durchzuführen, sei aber schwierig bis unmöglich. Daher sei es wichtig, die Mitarbeiter durch Schulungen und offene Gespräche mitzunehmen. Ein Mindset-Wandel ist notwendig. Hinzu kommt, dass die Organisationsstrukturen teilweise auch nicht zu den neuen technischen Möglichkeiten passen. Oft hilft es deshalb nicht, bestehende Prozesse lediglich zu digitalisieren. Stattdessen müssen die Prozesse und Strukturen selbst geändert werden, um sie sinnvollerweise digitalisieren zu können. Dies kann auch als Angriff auf Führungspositionen aufgefasst werden, was die Umsetzung weiter erschwert.

Derzeit laufe das Immobiliengeschäft in den Banken ausgesprochen gut. Es trägt bei den meisten Banken bis zu 50 Prozent zum Ertrag bei. Konjunktureinbrüche oder gravierende Veränderungen in der Branchenstruktur wirken sich hier daher besonders stark auf die Ertragssituation der Banken aus.

Die Marktkonsolidierung wird durch die Digitalisierung voran schreiten und die Marktgewichte neu verteilen:

Es ist davon auszugehen, dass die Konsolidierung im Bankensektor weitergehen wird. Die Digitalisierung spielt dabei eine große Rolle. Institute, welche die Potenziale gut nutzen, werden Marktanteile gewinnen können. Mit dem zunehmenden Vertrieb von Immobilienfinanzierungen über Plattformen können sich die Marktanteile in der privaten Immobilienfinanzierung weiter verschieben. Banken, die neben günstigen Konditionen auch komfortable digitale Lösungen für ihre Kunden bieten, können sich von Wettbewerbern absetzen.

Würdigung

Das Gutachten gibt einen guten Überblick über den aktuellen Stand der Digitalisierung in  der Immobilienfinanzierung in Deutschland. Digitale Plattformen haben in der Immobilienfinanzierung bereits Einzug gehalten und die direkte Verbindung des Kunden mit der Bank gelockert. Hinzu kommen als weitere Akteure die Makler und Maklerpools ebenso wie Vergleichsplattformen. Einige Fintech-Startups, vor allem Hypoport, haben mittlerweile eine Größe bzw. Bedeutung erreicht, die der vieler Banken oder anderer Finanzierer gleich kommt.

Ob die PropTech-Startups die Banken oder Makler verdrängen können, bleibt abzuwarten. Einige Branchenvertreter vertreten ohnehin den Standpunkt, dass es sich hier um eine Ergänzung und keine Konkurrenzsituation handele (Vgl. dazu: Proptech: Die Revolution in der Immobilienbranche!?). Momentan gibt es laut der Fachgruppe PropTech 58 PropTech-Startups in Deutschland.  Im Jahr 2016 zählte man noch über 100 PropTech-Startups in Deutschland. Die Konsolidierung hat demnach die PropTech-Branche bereits erfasst.

Nicht ganz unwahrscheinlich ist, dass die Blockchain-Technologie für die Abwicklung der Immobilienfinanzierung eine große Rolle spielen und damit die Digitalisierung voran treiben wird (Vgl. dazu: The Next Level: Smart Contracts and Real Estate Deals).

Von den Technologiekonzernen hat Google bereits seine Fühler in Richtung Immobilienfinanzierung ausgestreckt. Im Jahr 2015 beteiligte sich Google Capital an der größten Immobilienplattform Indiens, CommonFloor. Mit dabei war seinerzeit übrigens auch SoftBank, einer der Hauptaktionäre von Alibaba.

Sehr wahrscheinlich ist, dass die Augmented Reality – Technologie in der Immobilienfinanzierung verstärkt zum Einsatz kommen wird (Vgl. dazu: Augmented Reality: the Latest in Real Estate Technology). Die neuen Medien werden vor der Immobilienfinanzierung kein Halt machen. Damit rückt dieses Geschäftsfeld automatisch in den Blickpunkt der großen Technologiekonzerne wie Alibaba, Amazon, Apple, Samsung, Google, Microsoft & Co – ebenso wie bereits das Automobil. 

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