Von Ralf Keuper 

Noch gehen die Mei­nun­gen in den USA, ob es sich bei der aktu­el­len Kri­se auf dem Häu­ser­markt um eine Immo­bi­li­en­bla­se han­delt, die bald plat­zen wird, aus­ein­an­der. Aller­dings meh­ren sich die Anzei­chen, dass eine har­te Markt­kor­rek­tur bevor steht.

So schreibt Peter Schiff auf twit­ter: “Die Ver­käu­fe neu­er Eigen­hei­me sind im Juli um 12,6 % ein­ge­bro­chen, ein viel stär­ke­rer Rück­gang als erwar­tet. Im Jah­res­ver­gleich sind die Ver­käu­fe um 29,6 % ein­ge­bro­chen. Die Ver­käu­fe neu­er Häu­ser sind nun in 6 der letz­ten 7 Mona­te gesun­ken und befin­den sich auf dem nied­rigs­ten Stand seit Janu­ar 2016. Das Ange­bot an unver­kauf­ten neu­en Häu­sern ist das höchs­te seit März 2009″^[1]Vgl. dazu: MONTHLY NEW RESIDENTIAL SALES, JULY 2022.

Der Bestand an unver­kauf­ten Häu­sern war im April mit 444.000 auf dem höchs­ten Stand seit Mai 2008. Schwer zu schaf­fen machen den Häus­le­bau­ern die stei­gen­den Bau­kos­ten. “Material‑, Lie­fer- und Arbeits­kräf­te­man­gel brin­gen Bau­pro­jek­te durch­ein­an­der, füh­ren zu enor­men Ver­zö­ge­run­gen und Kos­ten­über­schrei­tun­gen, ver­zö­gern die Aus­lie­fe­rung fer­tig­ge­stell­ter Häu­ser und sor­gen für gro­ße Frus­tra­ti­on auf allen Sei­ten. Die Bau­kos­ten für Ein­fa­mi­li­en­häu­ser – ohne Grund­stücks­kos­ten und ande­re bau­un­ab­hän­gi­ge Kos­ten – stie­gen im Jah­res­ver­gleich um 18,2 %. Dies ist der stärks­te Anstieg, der jemals in den Daten seit 1964 ver­zeich­net wur­de, und der fünf­te Monat in Fol­ge mit einem Anstieg von über 17 % im Jah­res­ver­gleich, wie das Cen­sus Bureau heu­te sepa­rat mit­teil­te. Der April war der 12. Monat in Fol­ge mit zwei­stel­li­gen Kos­ten­stei­ge­run­gen”^[2]Bubble Get­ting Rea­dy To Pop: Unsold New Hou­ses Inven­to­ry Spikes, With 9 Months’ Sup­p­ly. Eine aktu­el­le Stu­die geht davon aus, dass künf­tig jedes Jahr etwa 500.000 bis eine Mil­li­on Häu­ser unver­kauft blei­ben wer­den^[3]Housing mar­ket cri­sis on hori­zon? Mil­li­ons of U.S. homes could go unsold by 2040, stu­dy warns^[4]“Pro­fes­sor Arthur Nel­son von der Uni­ver­si­ty of Ari­zo­na sieht das größ­te Pro­blem für Senio­ren in der jün­ge­ren Gene­ra­ti­on, die nicht bereit oder in der Lage ist, die­se Immo­bi­li­en zu kau­fen. Nel­sons … Con­ti­nue rea­ding.

Laut Tra­ding Eco­no­mics gin­gen “die Ver­käu­fe bestehen­der Eigen­hei­me in den USA im Juli 2022 um 5,9 % auf eine sai­son­be­rei­nig­te Jah­res­ra­te von 4,81 Mil­lio­nen zurück, den nied­rigs­ten Stand seit Mai 2020 und unter den Markt­er­war­tun­gen von 4,89 Mil­lio­nen. Die Ver­käu­fe gin­gen den sechs­ten Monat in Fol­ge zurück, was die Aus­wir­kun­gen des Höchst­stands der Hypo­the­ken­zin­sen von 6 % Anfang Juni wider­spie­gelt”^[5]Vgl. dazu: Home sales drop­ped in July, the sixth month in a row.

Die Gra­fik zeigt, dass der bis­he­ri­ge Tief­punkt Anfang 2020 erreicht wur­de. Wei­te­re Ein­brü­che gab es im Früh­jahr 2014^[6]The num­ber of com­ple­ted unsold homes for sale is at spring 2014 levels. May­be that keeps rising, may­be not. und Ende 2015.

Die Fede­ral Reser­ve Bank of Dal­las kam im März die­ses Jah­res zu dem Befund: “Unse­re Erkennt­nis­se deu­ten dar­auf hin, dass sich der US-Immo­bi­li­en­markt zum ers­ten Mal seit dem Boom der frü­hen 2000^er Jah­re abnor­mal ver­hält. Grund zur Besorg­nis geben bestimm­te Wirt­schafts­in­di­ka­to­ren – ins­be­son­de­re das Preis-Miet-Ver­hält­nis und das Preis-Ein­kom­mens-Ver­hält­nis -, die dar­auf hin­deu­ten, dass die Haus­prei­se zuneh­mend nicht mehr mit den Fun­da­men­tal­da­ten über­ein­stim­men”^[7]Real-Time Mar­ket Moni­to­ring Finds Signs of Bre­wing U.S. Housing Bubble^[8]“Wich­tig ist, dass die Erfah­run­gen aus der Immo­bi­li­en­bla­se Anfang der 2000^er Jah­re und die anschlie­ßen­de Ent­wick­lung fort­schritt­li­cher Instru­men­te für die Früh­erken­nung und den Ein­satz von … Con­ti­nue rea­ding^[9]Vgl. dazu: The U.S. Housing Mar­ket Has Pea­k­ed.But no, we’re not hea­ded for any­thing even clo­se to 2008.

Der­weil stellt eine aktu­el­le Gal­lup-Umfra­ge einen Stim­mungs­ein­bruch bei den Ver­brau­chern fest. Die Umfra­ge ergab, dass 5,6 % der Ame­ri­ka­ner ihr Leben als “lei­dend” ein­stu­fen, der höchs­te Wert seit Ein­füh­rung des Index im Jahr 2008^[10]Record Num­ber Of Ame­ri­cans Are “Suf­fe­ring”, Sur­pas­sing 2008 Cri­sis Levels; Gal­lup Poll Finds.

Der Ver­schul­dung der pri­va­ten Haus­hal­te in den USA hat mit 16 Bil­lio­nen Dol­lar einen neu­en Höchst­stand erreicht. Zwei Drit­tel des Anstiegs im letz­ten Quar­tal ent­fie­len auf die Hypo­the­ken­schul­den. Die Kre­dit­kar­ten­schul­den leg­ten um 13 % gegen­über dem Vor­jahr zu. Das war der stärks­te Zuwachs seit mehr als 20 Jah­ren, so die New Yor­ker Fed in ihrem vier­tel­jähr­li­chen Bericht über die Ver­schul­dung der pri­va­ten Haus­hal­te und Kre­di­te^[11]US House­hold Debt Sur­pas­ses $16 Tril­li­on on Hig­her Mor­tga­ges. Joel­le Scal­ly, Lei­te­rin des Zen­trums für mikro­öko­no­mi­sche Daten bei der New Yor­ker Fed sag­te: “Wäh­rend sich die Bilan­zen der pri­va­ten Haus­hal­te ins­ge­samt in einer star­ken Posi­ti­on zu befin­den schei­nen, beob­ach­ten wir stei­gen­de Zah­lungs­aus­fäl­le bei Kre­dit­neh­mern mit nied­ri­gem Ein­kom­men, deren Raten sich dem Niveau vor der Pan­de­mie nähern”

Die Ent­wick­lung ver­läuft regio­nal unter­schied­lich. Wäh­rend in eini­gen Bun­des­staa­ten die Prei­se für Immo­bi­li­en z.T. deut­lich nach unten gehen, sind sie in ande­ren zumin­dest kon­stant oder stei­gen noch^[12]Is the housing mar­ket about to crash? Here’s what experts are say­ing^[13]Vgl. dazu: Elon Musk on housing bubble: ‘They dug their own graves—a les­son we should all take to heart’^[14]The Housing Mar­ket Bubble Is Crack­ing.

Die Fra­ge ist nun, wie die Tei­le zusam­men­pas­sen. Eini­ge Ent­wick­lun­gen schei­nen sich zu wider­spre­chen. Einer­seits hat sich der Ver­kauf von Eigen­hei­men ver­lang­samt, wäh­rend die Immo­bi­li­en­prei­se wei­ter­hin hoch sind. Soll­te die Fed die Zin­sen wei­ter­hin erhö­hen, um die Infla­ti­on zu bekämp­fen, wür­de das die Hypo­the­ken­zin­sen noch oben trei­ben. Die Rating­agen­tur Fitch geht davon aus, dass die Zins­schrit­te der Fed die Wahr­schein­lich­keit eines Rück­gangs der Immo­bi­li­en­prei­se tat­säch­lich erhöht haben. Der größ­te zu erwar­ten­de Rück­gang wird auf 15 Pro­zent geschätzt. Das wür­de für den durch­schnitt­li­chen ame­ri­ka­ni­schen Haus­be­sit­zer einen Ver­lust von etwa 60.000 Dol­lar bedeu­ten, was zwar erheb­lich ist, aber weni­ger als die fast 120.000 Dol­lar, die das durch­schnitt­li­che US-Haus in den letz­ten zwei Jah­ren an Wert gewon­nen hat^[15]The Fed Sees Housing Trou­ble Ahead.

Jetzt ist das mit den Pro­gno­sen von Rating-Agen­tu­ren so eine Sache. Peter Schiff, der die Finanz­kri­se 2008 vor­her­sag­te, sieht das anders: “Das letz­te Mal, als neue Häu­ser so uner­schwing­lich waren, hat­te die Nati­on gera­de eine Finanz­kri­se erlebt, die US-Wirt­schaft befand sich in der schlimms­ten Rezes­si­on seit der Gro­ßen Depres­si­on, und der S&P war auf dem Tief­punkt eines 48%igen Bären­markt­rück­gangs. Den­noch behaup­ten “Exper­ten”, dass die Wirt­schaft jetzt stark ist”^[16]In einem ande­ren Tweet sagt Schiff: “Bald wird der Bau neu­er Häu­ser fast voll­stän­dig zum Erlie­gen kom­men. Das liegt dar­an, dass es zu teu­er sein wird, neue Häu­ser zu bau­en, die sich die meis­ten … Con­ti­nue rea­ding.