LBBW-Chef Rai­ner Nes­ke hat in einem Gespräch mit Bloom­berg News eine bemer­kens­wert nüch­ter­ne Ein­schät­zung abge­lie­fert: Am deut­schen Gewer­be­im­mo­bi­li­en­markt sei in abseh­ba­rer Zeit kei­ne deut­li­che Erho­lung zu erwar­ten. Er geht von einer „mehr­jäh­ri­gen Tal­pha­se” aus. Das ist für einen CEO einer Insti­tu­ti­on mit rund 61 Mil­li­ar­den Euro Expo­sure in der gewerb­li­chen Immo­bi­li­en­fi­nan­zie­rung unge­wöhn­lich offen. Es ist auch schwer ver­ein­bar mit der Aus­sa­ge sei­ner CFO Ste­fa­nie Münz, die im April „dau­er­haft hohe Gewin­ne” in Aus­sicht gestellt hat­te. Die Span­nung zwi­schen bei­den Bot­schaf­ten ist der ana­ly­tisch inter­es­san­te Ort.

Zyklus oder Struktur?

Nes­ke benennt drei Fak­to­ren für die anhal­ten­de Schwä­che: infla­tio­nä­re Risi­ken, die Zins­er­hö­hun­gen und höhe­re Bau­kos­ten nach sich zie­hen könn­ten, eine all­ge­mein schwa­che wirt­schaft­li­che Ent­wick­lung und—fast beiläufig—„weiterhin hohe Homeoffice-Quoten”.

Gera­de die­ser letz­te Punkt ver­dient mehr Gewicht, als ihm im Text zukommt. Denn die ers­ten bei­den Fak­to­ren sind zykli­scher Natur: Zin­sen stei­gen und fal­len, Kon­junk­tu­ren dre­hen. Die Home­of­fice-Quo­te hin­ge­gen mar­kiert einen struk­tu­rel­len Nach­fra­ge­ein­bruch bei Büro­flä­chen, der sich nicht durch Zins­zy­klen auf­löst. Wer heu­te kei­ne reprä­sen­ta­ti­ve Büro­prä­senz mehr ver­langt, wird das auch bei güns­ti­ge­ren Finan­zie­rungs­kos­ten nicht grund­le­gend revi­die­ren. Die Nut­zungs­ge­wohn­hei­ten haben sich verschoben—und mit ihnen der Bedarf an groß­flä­chi­gen, zen­tral gele­ge­nen Büroimmobilien.

Das bedeu­tet: Was Nes­ke als „Tal­pha­se” beschreibt, könn­te in Tei­len eine dau­er­haf­te Neu­ka­li­brie­rung des Mark­tes sein. Die Unter­schei­dung zwi­schen Zyklus und Struk­tur ist ana­ly­tisch entscheidend—und sie bleibt im Bloom­berg-Inter­view unterbelichtet.

Der Iran-Krieg als rhe­to­ri­sche Entlastung

„Es gab Anfang des Jah­res ers­te Anzei­chen für eine Erho­lung am Gewer­be­im­mo­bi­li­en­markt. Die­se wur­den jedoch mit Beginn des Irankriegs obsolet.”

Das ist ein klas­si­sches Nar­ra­tiv­mus­ter: Eine exo­ge­ne Stö­rung unter­bricht eine endo­gen ohne­hin fra­gi­le Erho­lung. Die Fra­ge, die sich stellt: Wie sub­stan­zi­ell waren die­se „ers­ten Anzei­chen” wirk­lich? Han­del­te es sich um fun­da­men­ta­le Nachfragebelebung—mehr Miet­ver­trags­ab­schlüs­se, sin­ken­de Leer­stands­quo­ten, belast­ba­re Transaktionszahlen—oder um ein tech­ni­sches Preis­fla­ckern an den Märk­ten, das bei der nächs­ten makro­öko­no­mi­schen Erschüt­te­rung ohne­hin nicht gehal­ten hätte?

Der Iran-Krieg dient hier—ob bewusst oder nicht—als rhe­to­ri­sche Ent­las­tung. Er erlaubt es, die Erho­lungs­hoff­nung am Leben zu hal­ten und gleich­zei­tig das Aus­blei­ben der Erho­lung zu erklä­ren. Das mu…