Am 22. Mai 2026 forderte der Verband deutscher Pfandbriefbanken Regulierungserleichterungen – Wohnimmobilienfinanzierung sei ein „risikoarmes Geschäft”. Wenige Tage später wurden die Daten bekannt: NPL-Quote bei knapp 5 Prozent, 49 Milliarden Euro problematische Kredite, die BAG der Volksbanken mit Rekordvolumen, die Landesbanken mit 180 Milliarden Euro Gewerbeimmobilienkrediten im Buch. Die Rechnung ist bereits unterwegs.
Die empirische Gegenfolie
Eine EY-Parthenon-Umfrage unter deutschen Banken, über die das Handelsblatt berichtete, zeichnet ein fundamental anderes Bild. Die NPL-Quote – der Anteil notleidender Kredite – ist von 1,5 Prozent im Jahr 2022 auf knapp 5 Prozent gestiegen. Das problematische Kreditvolumen beläuft sich auf 49 Milliarden Euro. Bei rund der Hälfte der befragten Institute liegen mehr als 40 Prozent der Refinanzierungen demnächst zur Verlängerung an – zu Konditionen, die deutlich schlechter sind als die ursprünglichen Abschlüsse.
Der europäische Spitzenwert ist zugleich der beunruhigendste Befund: Bei jedem siebten neuen Immobilienkredit übersteigt das Darlehensvolumen bereits bei Abschluss den Immobilienwert. Das ist kein zyklisches Rauschen – das ist systematische Unterpfändigkeit, die in der nächsten Korrektur sofort sichtbar wird.
EY-Experte Korbinian Gennies bezeichnet den NPL-Anstieg nicht mehr als normalen Ausschlag, sondern als Beginn einer Marktbereinigung. Der Begriff ist euphemistisch, aber die Richtung ist klar.
Die Prolongationsfalle
Das strukturelle Kernproblem ist die Prolongationsfalle. Viele Kredite, die in der Niedrigzinsphase zwischen 2015 und 2022 abgeschlossen wurden, laufen jetzt zur Verlängerung an – in einem Zinsumfeld, das sich fundamental verändert hat. Was als Amend & Extend begann – Laufzeiten verlängern, Konditionen anpassen, die Entscheidung verschieben – funktionierte solange als Strategie, wie die Zinsen stabil blieben oder sanken.
Diese Voraussetzung ist nicht mehr gegeben. Seit Ende März 2026 treiben höhere Energiepreise und neue Inflationssorgen die Finanzierungskosten erneut nach oben. Und die EZB steht vor einem strukturellen Dilemma: Steigende Inflation zwingt zu höheren Leitzinsen – genau dann, wenn das Immobilienfinanzierungssystem die umgekehrte Entwicklung bräuchte.
Aus der Prolongationsfalle wird unter diesen Bedingungen schrittweise eine Liquiditätsfalle. Amend & Extend als dominante Branchenstrategie verschiebt das Problem nicht nur in der Zeit – es vergrößert es, weil die Zinsbelastung bei jeder Verlängerung steigt, während die Sicherheitenwerte gleichzeitig unter Druck geraten.
BaFin gegen vdp: Zwei Risikoeinschätzungen, ein Markt
Der vdp behauptet, Wohnimmobilienfinanzierung sei strukturell risikoarm. Die BaFin hat 2022 explizit einen sektoralen Systemrisikopuffer für Wohnimmobilienkredite eingeführt – mit der Begründung, dass sich in der mehrjährigen Niedrigzinsphase systemische Verwundbarkeiten aufgebaut hatten. BaFin-Präsident Mark Branson warnt heute, dass von echter Erholung keine Rede sein könne und der Markt weiter unter Stress stehe. Eingriffe der Aufsicht werden nicht ausgeschlossen.
Verband und Aufseher beschreiben denselben Markt mit entgegengesetzten Risikoeinschätzungen. Das ist keine akademische Differenz – es ist eine institutionelle Schere mit konkreten Konsequenzen. Wenn der vdp Regulierungsabbau fordert, während die BaFin verstärkte Prüfungen und Sonderprüfungen ankündigt, dann ist das nicht koordinierter Interessensausgleich. Es ist das klassische Muster, das Bankenstabilisierungsprogramme in der Geschichte teuer gemacht hat: Die Lobby kämpft gegen die Regulierung, die im nächsten Abschwung fehlen wird.
Besonders exponiert ist dabei das Gewerbeimmobiliensegment. Gewerbeimmobilienkredite machen rund 9 Prozent der Bilanzsumme deutscher Banken aus – ein Segment, das strukturell größere Risiken trägt als Wohnimmobilien und in dem die Neubewertungen noch nicht vollständig abgeschlossen sind. Branson hat zudem explizit darauf hingewiesen, dass weitere Schließungen offener Immobilienfonds nicht ausgeschlossen werden können – ein Risiko, das vor allem Volksbanken und Sparkassen betrifft, die diese Produkte in großem Umfang an Privatanleger vertreiben, häufig in der niedrigsten Risikokategorie.
Drei Säulen, drei Parkstrategien – ein strukturelles Problem
Was die aktuelle Krise von früheren Zyklen unterscheidet, ist ihre sektorübergreifende Dimension. Alle drei Säulen des deutschen Bankensystems sind exponiert – aber jede parkt ihre Risiken anders. Keine der drei Strategien löst das strukturelle Problem.
Genossenschaftssektor: Die BAG als Fieberthermometer. Die BAG Bankaktiengesellschaft in Hamm – die Bad Bank der Volksbanken und Raiffeisenbanken – hat 2025 so viele Problemkredite übernommen wie zuletzt vor gut 20 Jahren. Das Geschäftsvolumen wuchs um knapp 1,4 Milliarden Euro, etwa dreimal so viel wie im Vorjahr, und liegt nahezu auf dem Rekordniveau des Jahres 2003. Allein in den Jahren 2024 und 2025 hat die BVR-Sicherungseinrichtung bei fünf Genossenschaftsbanken Risiken von rund 1,4 Milliarden Euro abgesichert. Der BAG-Chef kommentierte, dass die Nachfrage nach den Abwicklungskapazitäten bereits eine „große Arbeitsbelastung” erzeugt habe – woraufhin eigens eine neue Abwicklungsgesellschaft (BAG Treuhand) gegründet wurde. Die BAG ist kein Ausreißer: Sie ist ein Frühindikator. Wenn die Bad Bank wächst, heißt das, dass die primären Institute mehr abgegeben haben, als das Sicherheitsnetz ursprünglich dimensioniert war. Für 2026 rechnet die BAG erneut mit zunehmendem Geschäftsvolumen.
Sparkassen- und Genossenschaftssektor: Stabile Gewinne, verschobene Risiken. Die Sparkassen melden nach außen bemerkenswerte Stabilität – und das ist nicht vollständig falsch. Ihr Kerngeschäft profitiert von gestiegenen Zinsmargen. Aber die Risikobilanz ist nur scheinbar sauber. Zwei Mechanismen sorgen für eine strukturelle Asymmetrie: Erstens werden Immobilienrisiken in die Kreditbücher der Landesbanken verschoben – Institute, die zwar institutionell von den Sparkassen getrennt sind, im Ernstfall aber politisch und fiskalisch auf die Träger zurückfallen. Zweitens vertreiben Sparkassen und Volksbanken offene Immobilienfonds flächendeckend an Privatanleger, oft als Produkte niedrigster Risikokategorie – obwohl die Realität dieser Einstufung längst erodiert ist.
Das Landgericht Nürnberg-Fürth urteilte im Februar 2025, dass der Union-Investment-Fonds Uniimmo Wohnen ZBI – nach einer Abwertung von rund 17 Prozent im Sommer 2024 – nicht mehr mit einer niedrigen oder mittelniedrigen Risikoklasse beworben werden dürfe. Die Verbraucherzentrale Baden-Württemberg hatte die Risikoeinstufung offener Immobilienfonds generell als „absurd” bezeichnet. Der größere Uniimmo Deutschland musste im Geschäftsjahr 2024/2025 Mittelabflüsse von netto über 500 Millionen Euro verkraften und reagierte mit dem Notverkauf von Großimmobilien – darunter ein Pariser Büroobjekt für 700 Millionen Euro – um einen Liquiditätspuffer aufzubauen. Dass Union Investment diese Verkäufe als strategische Portfoliobereinigung kommunizierte, ist ein weiteres Lehrstück in institutioneller Rahmungsstrategie.
Die BaFin hat unter diesen Bedingungen explizit erklärt, weitere Fondsschließungen nicht ausschließen zu können. Dass Volksbanken und Sparkassen diese Produkte weiterhin in großem Stil an Privatanleger vertreiben – strukturell getrennt von den Problemkrediten in der BAG, kommunikativ getrennt von den Fondsrisiken bei Union Investment – ist die sektorale PR-Schere im Kleinformat: Jede Einheit berichtet über sich, niemand über das Gesamtbild.
Landesbanken: Eigenständig exponiert, nicht nur Risikoparklatz. Es wäre ein Fehler, die Landesbanken lediglich als institutionelle Ablage für Sparkassenrisiken zu verstehen. Sie sind eigenständige Hauptakteure im Gewerbeimmobiliengeschäft – mit einem Kreditbuch, das in seinem Gesamtvolumen die Dimension des Problems sichtbar macht. Allein Helaba, LBBW, BayernLB und NordLB wiesen zuletzt zusammen rund 180 Milliarden Euro an Gewerbeimmobilienkrediten aus. BayernLB gemeinsam mit ihrer Tochter DKB kommt auf rund 66 Milliarden Euro, die LBBW auf 63 Milliarden Euro – damit sind sie die beiden größten Gewerbeimmobilien-Kreditgeber unter den deutschen Banken überhaupt, noch vor Deutscher Bank und Commerzbank.
Die NPL-Entwicklung in diesem Segment ist alarmierend. Laut BaFin hat sich die NPL-Quote in den Gewerbeimmobilienkreditportfolios aller deutschen Institute innerhalb von 18 Monaten nahezu verdoppelt; im dritten Quartal 2024 lag sie aggregiert bei 4,47 Prozent. Für 2025 und 2026 stehen allein für 100 Milliarden Euro dieser Kredite Verhandlungen über Anschlussfinanzierungen an – und mehr als die Hälfte des noch laufenden Gewerbeimmobilien-Kreditvolumens weist Zinsen unter drei Prozent auf. Das ist die Prolongationsfalle im Großformat.
LBBW-Finanzvorständin Stefanie Münz formulierte es 2024 ungewohnt offen: „Der Schwerpunkt der Kreditausfälle liegt vermutlich noch vor uns.” Diese Aussage bezog sich auf das erste Halbjahr 2024 – bevor die aktuelle Zinsverschärfung einsetzte.
Dass sich an der strukturellen Risikolage seither wenig geändert hat, zeigt der LBBW-Jahresabschluss 2025, den wir an dieser Stelle bereits analysiert haben. Die LBBW meldete das zweitbeste Ergebnis ihrer Geschichte und ihre Finanzchefin stellte „dauerhaft hohe Gewinne” in Aussicht – eine Aussage, die schon im numerischen Widerspruch zur eigenen Guidance steht: Die Zielgröße für 2026 liegt 14 Prozent unter dem berichteten Ergebnis. Kommunikative Linie und numerische Konzession klaffen auseinander. Strukturell beunruhigender ist die Berlin-Hyp-Integration: Sie bindet die LBBW fester an den gewerblichen Immobilienzyklus, als es ihre bisherige Aufstellung tat – genau zum Zeitpunkt, an dem dieser Zyklus kippt. Dass die sinkende Risikovorsorge im Jahresabschluss als Stabilitätssignal kommuniziert wurde, folgt der prozyklischen Logik von IFRS 9, die historisch verlässlich an Zykluswendepunkten versagt.
Die Landesbanken sind damit keine passive Pufferschicht im Sparkassenverbund. Sie sind ein eigenständiges Systemrisiko, das durch seine öffentlich-rechtliche Trägerstruktur politisch abgesichert erscheint – und genau deshalb in der öffentlichen Risikowahrnehmung systematisch unterbewertet wird. HSH Nordbank, WestLB, SachsenLB: Die Liste der Landesbanken, die in Phasen kommunizierter Stärke die Risiken akkumulierten, die sie später eingeholt haben, ist lang genug, um Muster zu erkennen.
Private Banken: Amend & Extend als Systemstrategie. Im privaten Bankensektor dominiert weiterhin die Verlängerungsstrategie. Das ist verständlich aus der Perspektive des Einzelinstituts – aber als Branchenpraxis reproduziert sie das Grundproblem: Sie verschiebt die Fälligkeiten, ohne die Kapitalstruktur der Kreditnehmer zu verbessern. Wenn die EZB zur Zinserhöhung gezwungen wird, trifft der nächste Verlängerungszyklus auf noch schlechtere Konditionen als der aktuelle.
Das Ergebnis dieser drei parallelen Parkstrategien ist eine systemweite Risikoverdrängung, die institutionell unsichtbar bleibt, solange jede Säule auf ihre eigene Abschirmungsarchitektur verweist. Die Krise erscheint fragmentiert, weil die Institutionen fragmentiert berichten. Tatsächlich durchzieht sie die gesamte Architektur des deutschen Bankwesens.
Was „Marktbereinigung” bedeutet
EY nennt es Marktbereinigung. Das klingt nach geordnetem Prozess. Die Realität ist weniger geordnet. Banken, die bislang auf Amend & Extend gesetzt haben, beginnen härtere Lösungsansätze zu erwägen: Rettungserwerbe, Plattformlösungen, Verkauf fauler Kredite. Das sind keine Alternativen, die man aus strategischer Stärke wählt – das sind Optionen, die man aus wachsendem Druck heraus zieht.
Die Schwächephase wird laut Umfrage bis 2028 andauern. Erholung wird frühestens ab 2029 erwartet. Das ist eine Zeitspanne, in der die EZB-Zinspolitik, die Inflationsentwicklung und die Prolongationskalender der Banken auf eine Weise zusammentreffen können, die das Wort „Marktbereinigung” als deutliche Untertreibung erscheinen lässt.
Branson hat die Verbraucherdimension explizit benannt: Menschen können sich finanziell überheben – und bei Jobverlust oder Krankheit die Raten nicht mehr bedienen. Das ist keine systemferne Überlegung. Es ist die Transmission zwischen Bankbilanz und gesellschaftlicher Realität, die in der vdp-Kommunikation vollständig fehlt.
Das Muster hat einen Namen
Was wir hier beobachten, ist kein Versagen einzelner Akteure. Es ist das strukturelle Muster, das in der Bankstil-Analyse als PR-Schere beschrieben wird: die wachsende Divergenz zwischen kommunikativer Selbstdarstellung und operativer Realität. Der vdp-Jahresbericht 2025 ist ein Dokument dieser Schere – verfasst zu einem Zeitpunkt, als die Daten bereits ein anderes Bild zeichneten, das nur noch nicht vollständig sichtbar war.
Die BAG wächst. Die Landesbanken tragen Risiken, die in den Sparkassenbilanzen nicht erscheinen. Offene Immobilienfonds werden mit Risikoklasse 1 verkauft, während die Aufsicht vor Schließungen warnt. Der vdp fordert Regulierungsabbau, während die BaFin Sonderprüfungen ankündigt.
Niedrige Ausfallraten in Boomzeiten sind kein Beweis für strukturelle Risikoarmut. Sie sind deren temporäres Verschwinden hinter steigenden Sicherheitenwerten. Die drei Säulen des deutschen Bankwesens haben diesen Satz auf je eigene Weise institutionell vergessen.
Die Rechnung kommt danach.
Ralf Keuper
Quellen:
- EY-Parthenon-Umfrage zur deutschen Immobilienkrise, berichtet im Handelsblatt (Mai/Juni 2026)
- BKS: NPL-Barometer Frühjahr 2025 (Bundesvereinigung Kreditankauf und Servicing)
- Handelsblatt: BAG Bankaktiengesellschaft – Problemkredite in Rekordhöhe (2026)
- Handelsblatt: Volksbanken gründen neue Abwicklungsgesellschaft BAG Treuhand (Februar 2026)
- BaFin: Risiken im Fokus 2025 – Gewerbeimmobilienkreditportfolios, Anschlussfinanzierungen
- Haufe: BaFin-Report 2026 – Risikolage an den Immobilienmärkten (März 2026)
- Bankstil: LBBW 2025: Der Rekordgewinn, die Prognose und die Grenzen der Vorhersage (April 2026)
- Handelsblatt: LBBW-Finanzvorständin Stefanie Münz zur Risikolage (August 2024)
- Verbraucherzentrale: Offene Immobilienfonds – Abwertung und Schließung (2025÷2026)
- DAS INVESTMENT: Uniimmo Deutschland – Mittelabflüsse und Großverkäufe (2025)
- vdp: Jahresbericht 2025 (Mai 2026)
- vdp: Immobilienkredite Q1 2026 (Mai 2026)
- Bankstil: Die PR-Schere des Pfandbriefverbands – Kritische Lektüre des vdp-Jahresberichts 2025 (22. Mai 2026)