Eine Studie von Interhyp und dem Institut der deutschen Wirtschaft (IW) hat im Sommer 2026 für einige Aufmerksamkeit gesorgt: In klassischen Automobilstandorten wie Wolfsburg, Ingolstadt, Schweinfurt und Stuttgart ist der Erwerb von Wohneigentum inzwischen leichter finanzierbar als noch vor wenigen Jahren. Der bundesweite Erschwinglichkeitsindex für Einfamilienhäuser liegt bei stabilen 103 Punkten, während sich die Lage in 251 von 400 deutschen Kreisen zuletzt verschlechtert hat. Ausgerechnet die von der Autokrise betroffenen Städte bilden also eine Ausnahme – und werden in einem Teil der Berichterstattung fast wie ein Schnäppchenmarkt präsentiert.
Diese Lesart trägt nicht, wenn man genauer hinsieht. Selbst der an der Studie beteiligte Ökonom Prof. Michael Voigtländer weist ausdrücklich darauf hin, dass ein Anstieg der Erschwinglichkeit nicht automatisch eine gute Nachricht ist – gerade an den genannten Automobilstandorten. Der Grund liegt auf der Hand: Die verbesserte Erschwinglichkeit entsteht hier überwiegend nicht durch steigende Einkommen, sondern durch nachlassende Nachfrage und einen gebremsten Preisanstieg. Ein niedriger Preis kann deshalb ein Risikopreis sein – der Markt bewertet bereits die Möglichkeit, dass eine Stadt wirtschaftlich an Dynamik verliert.
Wolfsburg: mehr als ein zyklisches Problem
Am deutlichsten zeigt sich das in Wolfsburg, dem Sitz von Volkswagen. Was beim Konzern zunächst nach einer gewöhnlichen Ergebnisdelle aussah, hat sich im Verlauf des Jahres 2026 zu einem tiefgreifenden Umbau ausgeweitet. Der ursprünglich für 2030 anvisierte Stellenabbau von 35.000 Stellen wurde zunächst auf 50.000 in Deutschland erweitert, zuletzt kursierten Berichte über bis zu 100.000 der weltweit rund 657.000 Konzernstellen – eine Verdoppelung des bisherigen Ziels. Parallel dazu wird über mögliche Werksschließungen beraten, und laut einem Bericht funktioniere das bisherige Geschäftsmodell nicht mehr. Diskutiert wird sogar eine Herauslösung der Kernmarke VW und der Teilefertigung aus dem bisherigen Konzernverbund – ein Eingriff in die gewachsene Struktur, nicht nur in die Kostenbasis. Selbst das über Jahrzehnte gewachsene Machtgefüge aus VW-Gesetz und Mitbestimmung steht dabei zur Disposition.
Das rechtfertigt es, in Wolfsburg von einer echten Strukturkrise zu sprechen und nicht nur von einem vorübergehenden Gewinneinbruch. Eingeschränkt wird diese Einschätzung allenfalls durch das Tempo: Der Konzern bislang setzt auf Altersteilzeit, Vorruhestand und freiwillige Aufhebungsverträge statt auf betriebsbedingte Kündigungen – das verlangsamt die Krise, hebt sie aber nicht auf. Ein niedriger Kaufpreis in Wolfsburg trägt damit ein Klumpenrisiko, das über eine reine Konjunkturschwäche hinausgeht.
Ingolstadt, Schweinfurt, Stuttgart: unterschiedliche Ausgangslagen
Die übrigen Städte der Studie zeigen ein differenzierteres Bild. Ingolstadt verfügt über eine etwas breitere regionale Basis, bleibt aber stark von Audi und der Zulieferindustrie geprägt; hier entscheidet die Mikrolage und die Vermietbarkeit über die Attraktivität eines Objekts. Schweinfurt ist preislich attraktiv, aber strukturell und demografisch stärker gefährdet – eher ein Fall für Eigennutzer mit sicherem Einkommen als für eine spekulative Kapitalanlage. Stuttgart schließlich bleibt trotz gewisser Preisrückgänge kein klassischer Schnäppchenmarkt: Der Erschwinglichkeitsindex liegt bei 92 Punkten, Haushalte müssen im Schnitt 38 Prozent ihres Einkommens für die Finanzierung aufbringen.
Der reale Wertverlust bei Zinshäusern
Ein zweiter, davon unabhängiger Effekt betrifft vor allem Mehrfamilien- und Zinshäuser in deutschen Großstädten. Aktuelle Daten des GREIX-Kaufpreisindex (Kiel Institut für Weltwirtschaft) zeigen für das zweite Quartal 2026 bei diesem Segment einen realen, inflationsbereinigten Wertverlust von 5,9 Prozent gegenüber dem Vorjahr – deutlich stärker als bei Eigentumswohnungen (−2,1 Prozent) oder Einfamilienhäusern (−0,7 Prozent). In Stuttgart liegen Zinshäuser bereits 14 bis 18 Prozent unter ihrem Hochpunkt, wenn auch mit einer gewissen Stabilisierung seit über einem Jahr.
Ausschlaggebend dafür ist weniger die allgemeine Teuerung als die Zinswende selbst: Die Netto-Rendite für Mehrfamilienhäuser in Stuttgart liegt bei rund 3,1 Prozent, während zehnjährige Baufinanzierungen aktuell 3,5 bis 4,3 Prozent kosten – eine negative Zinsdifferenz. Käufer diskontieren künftige Mieteinnahmen heute mit einem höheren Zinssatz, wodurch der faire Wert eines Zinshauses sinkt, unabhängig vom Preisniveau in Euro. Die Inflation verstärkt diesen Effekt zusätzlich, ist aber nicht die eigentliche Ursache.
Was daraus für eine Kaufentscheidung folgt
Weder die verbesserte Erschwinglichkeit in den Automobilstädten noch der reale Wertverlust bei Zinshäusern lässt sich pauschal auf eine ganze Stadt oder ein ganzes Marktsegment übertragen. Entscheidend bleibt die Mikrolage: ÖPNV-Anbindung, Arbeitgebervielfalt, Zustand und Mietstruktur des einzelnen Objekts, regulatorisches Umfeld. Wer heute in einer Automobilkrisenstadt kauft, sollte mit einem konservativen Szenario rechnen – dauerhaft höheren Zinsen, stagnierenden Mieten und einem möglichen weiteren Preisrückgang im zweistelligen Prozentbereich. Die verbesserte Erschwinglichkeit ist damit vorläufig eher ein Signal für gestiegenes Risiko als für eine güngstige Kaufgelegenheit – und genau das scheint auch die zitierte Studie selbst nahezulegen, auch wenn ein Teil der Berichterstattung diesen Punkt in den Hintergrund rückt.
Ralf Keuper
Quellen:
- Interhyp: Interhyp-IW-Studie Juli 2026
- Börse Express: Immobilienmarkt: Autokrise drückt Nachfrage in vier Industriestädten
- Kiel Institut für Weltwirtschaft / GREIX: German Real Estate Index
- STB Web: Immobilienpreise im Jahresvergleich real gesunken
- ZDFheute: Volkswagen: Stellenabbau soll laut Bericht massiver ausfallen
- Euronews: „Geschäftsmodell funktioniert nicht mehr”: VW plant offenbar radikalen Umbau
- Personalwirtschaft: VW-Krise: Gewinn bricht um ein Drittel ein – Tochter Porsche stellt „Zukunftspaket” vor
- Immoraum: Mehrfamilienhaus Stuttgart finanzieren 2026
- Immobilien Baur: Immobilienmarkt Stuttgart 2026: Preise + Off-Market-Objekte finden