DWS kämpft mit Abflüssen und einer Serie von Abwertungen, Union Investment mit einer 17-Prozent-Korrektur, einem EuGH-Vorlageverfahren zur Risikoeinstufung und einer wachsenden Serie von Beratungshaftungsurteilen gegen die eigenen Vertriebspartner. Zwei unterschiedliche Krisenverläufe – aber ein gemeinsamer Konstruktionsfehler, auf den beide Häuser unterschiedlich reagieren, und ein Signal, das über die Fondsbranche hinaus auf den gesamten Immobilienmarkt verweist.
Dass offene Immobilienfonds ein Liquiditätsversprechen abgeben, das ihr Basiswert nicht durchgehend halten kann, ist an dieser Stelle bereits als allgemeines Strukturmuster beschrieben worden – als eine von mehreren Verkleidungen derselben Fristentransformation ohne institutionellen Backstop, die auch Private Credit und Schattenbanken betrifft. Was die aktuellen Fälle DWS und Union Investment zu diesem Muster hinzufügen, ist weniger die Bestätigung der Grundthese als eine Beobachtung auf der nächsten Ebene: Zwei Anbieter, die vom selben Konstruktionsfehler betroffen sind, wählen erkennbar unterschiedliche Wege, damit umzugehen.
DWS: Abfluss, Abwertung, Liquiditätsdebatte
Aus den drei großen offenen DWS-Immobilienfonds – „Grundbesitz Europa”, „Grundbesitz Fokus Deutschland” und „Grundbesitz Global” – fließen seit 2022 kontinuierlich Milliarden ab. Allein aus „Grundbesitz Europa” waren es zwischen Januar und Juli 2026 rund 570 Millionen Euro, aufs Jahr hochgerechnet fast 1,2 Milliarden. Parallel dazu hat die DWS die Nettoinventarwerte 2026 schrittweise gesenkt: kumuliert um etwa 7,3 Prozent bei „Grundbesitz Europa”, 5,3 Prozent bei „Fokus Deutschland” und 5,2 Prozent bei „Grundbesitz Global”. Dass der Markt diesen Zahlen nicht traut, zeigt sich an der Börse: Dort werden Anteile teils mit Abschlägen von bis zu 27 Prozent auf den offiziellen Nettoinventarwert gehandelt – ein deutliches Signal, dass Anleger mit weiteren Korrekturen rechnen.
Die DWS selbst begründet die Lage mit gestiegenen Rückgabewünschen, notwendigen Immobilienverkäufen in einem illiquiden Markt, längeren Vermarktungszeiten und einer gewachsenen Verhandlungsmacht der Käuferseite – und schließt weitere Verkehrswertanpassungen ausdrücklich nicht aus. Medienberichten zufolge prüft das Haus intern Notfalloptionen: Rücknahmegebühren zwischen zwei und fünf Prozent oder temporäre Rücknahmebeschränkungen, um vollständige Fondsschließungen zu vermeiden. Die DWS bestätigt, sie prüfe fortlaufend Liquiditätsmanagementinstrumente.
Union Investment: Eine Abwertung, ein Rechtsstreit
Bei Union Investment verlief die Krise anders: nicht schleichend, sondern als einmaliger Schnitt. Im Sommer 2024 wertete das Haus den offenen Wohnimmobilienfonds UniImmo: Wohnen ZBI um rund 17 Prozent ab, begründet mit dem Zinsanstieg und einer Neubewertung des Bestands. Zum 8. September 2026 weist Union Investment für den Fonds eine Performan…