Neoshare, das gemeinsame Fintech von Sparkassen und Volksbanken für die gewerbliche Immobilienfinanzierung, streicht rund 40 Prozent seiner etwa 230 Stellen; die Volksbanken sind als Investoren ausgestiegen, eine Tochter ist insolvent. Als Grund wird die KI-Entwicklung genannt, hinzu kommt ein schwieriges Marktumfeld in der Gewerbeimmobilienfinanzierung. Der Jahresabschluss 2024 legt eine andere Frage nahe: Einem Verlust von 9,3 Millionen Euro stand ein Kapitalzufluss von rund 23,8 Millionen Euro gegenüber, Umsätze bleiben unsichtbar. Was geschieht, wenn der Verbundgedanke die Prüfung des Geschäftsmodells ersetzt?
Das Münchner Fintech Neoshare, das die gewerbliche Immobilienfinanzierung digitalisieren wollte, trennt sich von rund 40 Prozent seiner etwa 230 Beschäftigten, vor allem in der Softwareentwicklung. Die Volksbanken haben sich als Investoren zurückgezogen, die Sparkassen sind weiterhin beteiligt. Schon im Frühjahr hatte mit der PTXRE GmbH, einem Maklerhaus, an dem Neoshare 85 Prozent hält, eine wichtige Tochter Insolvenz in Eigenverwaltung angemeldet.
Die Chronologie
Die Geschichte begann als Wettlauf der Verbünde. Im November 2023 stiegen die Hannoversche Volksbank und die Volksbank Düsseldorf Neuss mit zusammen 10 Prozent ein, im April 2024 folgte eine Wachstumsfinanzierung über 19 Millionen Euro, angeführt von mehreren Volksbanken und einem Family Office. Ende 2024 zog die S‑Finanzgruppe nach: Haspa, Sparkasse KölnBonn, Sparkasse Hannover und Kreissparkasse Ludwigsburg übernahmen Anteile in gleicher Höhe wie die Volksbanken. Das erklärte Ziel war eine „gruppenübergreifende Branchenlösung für die gewerbliche Immobilienfinanzierung“. Knapp zwei Jahre später ist von dieser Gruppenübergreifung nur noch die Hälfte übrig.
Die bequeme Erklärung
Als Begründung für den Abbau wird die rasante Entwicklung der Künstlichen Intelligenz genannt. Das klingt plausibel und ist zugleich die komfortabelste Lesart: Sie macht aus einer unternehmerischen Frage eine technologische Zwangsläufigkeit. Wer gleichzeitig einen Gesellschafterkreis verliert und eine Tochter in die Insolvenz schickt, hat andere Erklärungen näherliegend. Die offene Frage lautet, ob Umsatz, Produktreife und Kundennutzen jemals so belastbar waren, wie es der Anspruch eines „Marktführers“ und „Leuchtturms der digitalen Transformation“ nahelegte. Finanz-Szene stellt genau das infrage; öffentlich greifbare Umsatz- und Kundenzahlen fehlen bislang.
Das Marktumfeld als Mitursache
Das schwierige Marktumfeld in der Gewerbeimmobilienfinanzierung dürfte ebenfalls eine Ursache sein. Eine Plattform für großvolumige Projekt- und Immobilienfinanzierungen lebt vom Finanzierungs- und Transaktionsvolumen; wo Neugeschäft ausbleibt, fehlt ihr die Grundlage, unabhängig von der Qualität der Software. Das Maklerhaus PTXRE, an dem Neoshare 85 Prozent hält, dürfte diesem Umfeld unmittelbar ausgesetzt gewesen sein; warum die Tochter im Frühjahr Insolvenz in Eigenverwaltung anmeldete, ist öffentlich allerdings nur bruchstückhaft dokumentiert.
Das Marktumfeld entlastet das Geschäftsmodell jedoch nur begrenzt. Die Zyklizität der Branche war kein Geheimnis, als die Volksbanken im November 2023 und die Sparkassen Ende 2024 einstiegen, beide nach der Zinswende von 2022. Ein Modell, das nur im günstigen Zyklus trägt, ist für eine als „Branchenlösung“ gedachte Plattform ein Risiko, das in der Prüfung hätte stehen müssen. Wie viel des Einbruchs auf den Markt und wie viel auf das Unternehmen entfällt, lässt sich ohne Umsatz- und Kundenzahlen nicht trennen.
Was daran über die Verbünde zu lernen ist
Die Beteiligung der Sparkassen folgte dem Muster, das der Genossenschaftssektor vorgegeben hatte: Man wollte nicht zurückstehen. Der Einstieg wurde professionell begleitet, unter anderem mit Due Diligence durch eine Kanzlei. Eine Due Diligence prüft jedoch Verträge, Rechte und Risiken; sie beantwortet nicht, ob eine Plattform im Markt trägt. Hinzu kommt die Eigenart des Feldes. Gewerbliche Immobilienfinanzierung ist zyklisch, prozessintensiv und hängt an Vertrauen, Datenqualität und der Integration in die Systeme der Banken. Das ist selten ein Selbstläufer für Software-as-a-Service, und eine Plattform, die Institute untereinander verbinden soll, braucht gerade jene breite Beteiligung, die nun wieder schrumpft.
Dass die Sparkassen allein zurückbleiben, ist für sie unangenehm. Wer als Mitgesellschafter einsteigt, weil der andere Verbund schon drin ist, hat seine Investitionslogik zu einem Teil an dessen Entscheidung geknüpft. Verlässt der andere Verbund das Feld, fehlt ein Teil der ursprünglic…