Ein LinkedIn-Post rechnet vor, dass vier Wohnungen für rund 103.000 Euro über eine vertragliche Staffelmiete mehr als 1,18 Millionen Euro nominale Kaltmiete einbringen sollen, und fragt, ob das deutsche Bankensystem „noch Geld rechnen” könne. Die Arithmetik stimmt. Die Frage geht am Kern vorbei: Eine Miettreppe ist ein Anspruch, kein gesicherter Zahlungsstrom, und eine Anfangsrendite von fast 20 Prozent ist selbst das deutlichste Risikosignal.
In einem LinkedIn-Post wird ein Fall geschildert, der mit hoher Emotionalität auf einen einfachen Befund zielt: Vier Wohnungen mit zusammen 304 Quadratmetern, Kaufpreis rund 103.000 Euro, dazu eine Staffelmiete, die die Kaltmiete jedes Jahr um einen Euro je Quadratmeter und Monat anhebt. Aus 20.064 Euro Jahreskaltmiete im Jahr 2026 werden so 93.024 Euro im Jahr 2046, in der Summe 1.187.424 Euro nominal. Wenn Banken eine solche Konstellation nicht finanzierten, so die Botschaft, sei ihre Kernkompetenz in Frage gestellt.
Die Zahlen sind korrekt. 304 Quadratmeter mal einen Euro mal zwölf Monate ergeben 3.648 Euro zusätzliche Jahreskaltmiete pro Stufe, und die Endstufe liegt beim 4,6‑Fachen des Ausgangswerts. Interessanter als die Rechnung ist, was sie voraussetzt.
Was „vertraglich festgelegt” bedeutet
Die Staffelmiete ist im Wohnraummietrecht in § 557a BGB geregelt. Die Mieterhöhungen müssen als Betrag ausgewiesen werden, jede Stufe muss mindestens ein Jahr gelten. Was das Gesetz dem Vermieter nicht gibt, ist Laufzeitsicherheit: Ein Kündigungsverzicht des Mieters ist höchstens für vier Jahre zulässig. Der Mieter kann also lange vor der letzten Stufe ausziehen, und dann bleibt nichts als ein Anspruch gegen jemanden, der nicht mehr da ist.
Der Vertrag legt fest, was der Mieter zahlen soll, nicht, was er zahlen kann und will. Er begründet einen Anspruch gegen einen Einzelnen, dessen Einkommen, Zahlungswille und Verbleib über Jahrzehnte offen sind. Ein Zahlungsstrom im finanzwirtschaftlichen Sinn entsteht erst, wenn dieser Anspruch mit hinreichender Wahrscheinlichkeit erfüllt wird.
Was die Anfangsrendite verrät
Aus den Angaben des Posts ergibt sich eine Ausgangsmiete von rund 5,50 Euro je Quadratmeter und ein Kaufpreis von etwa 340 Euro je Quadratmeter. Die Bruttoanfangsrendite liegt damit bei knapp 19,5 Prozent. Solche Werte sind in Deutschland nur bei Objekten zu beobachten, deren Standort, Zustand oder Vermietbarkeit erhebliche Abschläge erzwingen. Der Markt hat den Preis nicht aus Versehen so niedrig gesetzt: Er bepreist Leerstandsrisiko, Instandhaltungsbedarf, Mieterfluktuation und eine eingeschränkte Wiederverkäuflichkeit.
Wer mit der Staffelmiete argumentiert, muss erklären, warum ausgerechnet dieses Risiko im Preis nicht enthalten sein soll. Die erste Stufe allein hebt die Miete von 5,50 auf 6,50 Euro, ein Plus von gut 18 Prozent. In einer Lage, in der die Quadratmetermiete bei 5,50 Euro liegt, ist eine Marktmiete von 25,50 Euro im Jahr 2046 ein Szenario, das Einkommens- und Preisentwicklung weit übertreffen müsste. Die Stufen sind vertraglich, die Zahlungsfähigkeit ist es nicht.
Rechtlich kommt hinzu: Die Mietpreisüberhöhung nach § 5 des Wirtschaftsstrafgesetzes greift ab etwa 20 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete, setzt aber das Ausnutzen eines geringen Angebots voraus. In schwachen Lagen mit reichlich Leerstand ist das gerade nicht der Fall. Das Problem liegt dort weniger in der Unzulässigkeit der Miete als in ihrer Durchsetzbarkeit: Wer zu viel verlangt, verliert den Mieter.
Wo der Barwert liegt
Die Gesamtsumme von 1,19 Millionen Euro ist eine nominale, unabgezinste Größe. Rechnet man mit den Beträgen des Posts, ohne jede Kostenposition, ergibt sich bei einem Diskontierungssatz von 4 Prozent ein Barwert von etwa 720.000 Euro, bei 6 Prozent von etwa 576.000 Euro und bei 8 Prozent von etwa 468.000 Euro. Selbst das ist noch ein Vielfaches des Kaufpreises, und genau darin liegt der Punkt: Ein so großer Abstand zwischen Kaufpreis und rechnerischem Ertragswert zeigt, dass der Markt die späten Zahlungen weit stärker abwertet, als ein üblicher Zinssatz es täte.
Bemerkenswert ist die zeitliche Verteilung. Auf die ersten fünf Jahre entfallen rund 12 Prozent der Nominalsumme, auf die Jahre elf bis einundzwanzig knapp 70 Prozent. Der Wert der Konstruktion liegt also dort, wo Kündigung, Zahlungsausfall und Marktveränderung am wahrscheinlichsten sind.
Was eine Bank tatsächlich prüft
Eine Bank, die Immobilienfinanzierungen als Realkredit beleihen will, stellt nicht auf vertragliche Wunschpfade ab. Die Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV) verlangt einen vorsichtig angesetzten Wert, der sich an dauerhaft erzielbaren Erträgen orientiert, nicht an Konjunkturhoffnungen oder an Mietverträgen mit ungewisser Laufzeit. Bei einem Objekt dieser Größe kommen Kleinteiligkeit, Standort und Bonität der Mieter hinzu, die eine Einzelfallprüfung teuer machen.
Dass eine Bank die Staffel nicht voll anrechnet, ist damit kein Beleg mangelnder Rechenfähigkeit. Es ist das Ergebnis einer Bewertung, die genau das verlangt, was der Post ausspart: Angaben zu Lage, Zustand, Mieterstruktur, Leerstand und Bewirtschaftungskosten. Ohne sie lässt sich weder ein Beleihungswert noch ein Schuldendienstdeckungsgrad seriös ermitteln, und ohne sie ist auch die Frage nach der Rechenkompetenz der Banken nicht zu beantworten.
Was an der Kritik trotzdem berechtigt ist
Fair bleibt: Kreditinstitute sind bei kleinen Objekten und Sonderkonstruktionen tatsächlich häufig schematisch. Scoring und Standardprozesse bilden Staffelmieten, Nischenlagen oder Mischnutzungen schlecht ab, und für kleine Beträge lohnt der Aufwand einer individuellen Bewertung oft nicht. Das ist ein reales Strukturproblem der Kreditvergabe im Kleinsegment und ein legitimer Gegenstand der Debatte.
Der Post macht daraus einen Vorwurf an das gesamte Bankensystem und belegt ihn mit einer Tabelle, die nur die Ertragsseite zeigt. Wer wissen will, ob Banken rechnen können, müsste die Gegenrechnung offenlegen: Kosten, Leerstand, Instandhaltung, Bonität. Bis dahin steht nicht die Rechenfähigkeit der Banken in Frage, sondern die Aussagekraft einer Rechnung, die mit dem einzigen sicheren Element beginnt, dem Kaufpreis, und mit dem unsichersten endet, der Miete im Jahr 2046.
Ralf Keuper
Quellen
- § 557a BGB (Staffelmiete): https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__557a.html
- § 5 WiStrG (Mietpreisüberhöhung): https://www.gesetze-im-internet.de/wistrg_1954/__5.html
- Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV): https://www.gesetze-im-internet.de/belwertv/
- LinkedIn-Post WEINT, DEUTSCHE BANKENhttps://www.linkedin.com/pulse/weint-deutsche-banken-nikolaus-erney-al7ke/