Nach zwei gescheiterten Anläufen zieht die Deutsche Bundesbank die Konsequenz: Sie gibt die eigene Bauherrschaft auf. Statt selbst zu bauen oder zu sanieren, will sie eine schlüsselfertige Immobilie kaufen – fertig geplant, fertig gebaut, mit dem Kostenrisiko beim Verkäufer statt bei der Notenbank selbst. Das ist die dritte Volte in einem Prozess, der ursprünglich als Erweiterung der Zentrale an der Wilhelm-Epstein-Straße um drei Hochhäuser begann: 2020 ein gekürter Siegerentwurf für das „Projekt Campus”, 2024 dessen Aufgabe, im März dieses Jahres schließlich die Entscheidung, nicht einmal ins seit 2021 aufwendig sanierte Hauptgebäude zurückzukehren. Jetzt also der Übergang zum reinen Zukauf.
Damit steht die Bundesbank nicht allein da. Auch die EZB und die US-amerikanische Federal Reserve haben mit den Kosten ihrer Zentralen-Gebäude gerungen – doch keine von beiden hat sich dabei aus der eigenen Bauherrschaft zurückgezogen. Wie der Vergleich zeigt, ist das der eigentlich bemerkenswerte Punkt am aktuellen Vergabeverfahren.
Die Bundesbank sucht mit einem europaweiten Vergabeverfahren nach einer gut gelegenen, an den öffentlichen Nahverkehr angebundenen Immobilie im Frankfurter Stadtgebiet – Neubau oder kernsaniertes Bestandsgebäude, schlüsselfertig, einschließlich Grundstück. Zuschlagskriterien sind Preis, Gebäudequalität, Projektabwicklung und Abnahmetermin. Der Zuschlag soll bis Ende 2027 erfolgen, danach folgen Planung, Bau oder Sanierung durch den Zuschlagsempfänger bis zur Abnahme.
Die Dimensionierung ist geschrumpft, bevor das Gebäude überhaupt gefunden ist
Bemerkenswert ist, was zwischen den ursprünglichen Plänen und der jetzigen Ausschreibung liegt: Noch im März dieses Jahres hatte Bundesbank-Präsident Joachim Nagel einen Bedarf von 3.300 Arbeitsplätzen und rund 50.000 Quadratmetern Gesamtfläche genannt. Die aktuelle Ausschreibung kommt auf 2.500 Arbeitsplätze und 15.000 Quadratmeter Nutzfläche für Sonder- und Funktionsbereiche – eine Reduktion um rund ein Viertel bei den Arbeitsplätzen und um deutlich mehr bei der Fläche, sofern man die reine Nutzfläche mit der früheren Gesamtfläche vergleicht.
Diese Schrumpfung fällt nicht zufällig mit der wiederholten Kritik des Bundesrechnungshofs an der Dimensionierung der alten Pläne zusammen. Sie bestätigt im Kern, was der Rechnungshof in seinem Gutachten vom April 2024 bereits vorrechnete: dass die ursprüngliche Planung überdimensioniert war, gemessen an dem, was eine Zentralbank mit rund 2.500 bis 3.000 Beschäftigten tatsächlich braucht. Auch die Begründung für den Verzicht auf die Rückkehr ins alte Hauptgebäude folgt dieser Logik – die Kernsanierung des historischen Standorts hätte nach vorliegenden Berechnungen rund 1,7 Milliarden Euro gekostet, eine Summe, die im Vergleich zu den ursprünglich veranschlagten Campus-Kosten von 4,6 Milliarden Euro zwar deutlich kleiner wirkt, für ein einzelnes Sanierungsprojekt aber immer noch erheblich ist.
Wirtschaftlichkeit als nachträgliches statt vorgelagertes Kriterium
Der Rechnungshof hatte der Bundesbank vorgeworfen, nie eine offene und unabhängige Wirtschaftlichkeitsprüfung aller Varianten vorgenommen zu haben, sondern die symbolische Bedeutung des Altbaus zum zentralen Argument gemacht zu haben. Die jetzige Ausschreibung liest sich wie die verspätete Antwort darauf: Preis und Wirtschaftlichkeit stehen nun explizit als Zuschlagskriterien im Vordergrund, Symbolik taucht in der Kommunikation nicht mehr auf.
Nur ist diese Wirtschaftlichkeitsorientierung nicht das Ergebnis einer vorausschauenden Prüfung gewesen, sondern die Konsequenz aus zwei gescheiterten Anläufen. Das unterscheidet den jetzigen Schritt von einer echten Kurskorrektur: Er ist die dritte Reaktion auf externe Kritik, nicht das Ergebnis eines von Anfang an durchdachten Beschaffungsprozesses. Wirtschaftlichkeit wurde nicht als Ausgangspunkt gewählt, sondern nach zwei fehlgeschlagenen Ambitionsstufen als Notausgang.
Der Schlüsselfertigkauf verschiebt das Risiko, löst es aber nicht auf
Mit dem Verzicht auf die eigene Bauherrschaft gibt die Bundesbank etwas aus der Hand, das im „Projekt Campus” zum Kern des Problems gehörte: die Kontrolle über Planung, Kostenentwicklung und Zeitplan – aber auch die Verantwortung dafür. Ein Zuschlagsempfänger, der ein Gebäude schlüsselfertig verkauft, trägt das Bauausführungsrisiko selbst und kalkuliert es in den Preis ein. Das kann tatsächlich disziplinierender wirken als eine öffentliche Bauherrschaft ohne harte Budgetgrenze, wie sie das Campus-Projekt kennzeichnete.
Ob damit aber tatsächlich Kosten gespart werden oder das Risiko nur unsichtbar in den Kaufpreis eingepreist wird, lässt sich vor Abschluss des Vergabeverfahrens nicht beurteilen. Die zweistufige Struktur des Verfahrens – erst Kaufvertragsabschluss, dann erst Planung, Bau oder Sanierung durch den Käufer – bedeutet zudem, dass zwischen Zuschlag (Ende 2027) und tatsächlichem Einzug weiterhin Jahre liegen können, deren genaue Länge von der Ausschreibung offengelassen wird. Die Bundesbank tauscht damit ein Kostenrisiko gegen ein Zeitrisiko, das sie ebenfalls nicht vollständig kontrolliert.
Kein deutsches Spezifikum: EZB und Fed als Referenzfälle
Kostenexplosionen bei Zentralbank-Gebäuden sind kein Einzelfall der Bundesbank. Der eigene Neubau der EZB im Frankfurter Ostend – Doppelturm plus sanierte Großmarkthalle – war 2005 mit rund 500 Millionen Euro veranschlagt und kostete am Ende rund 1,3 Milliarden Euro, mehr als das Doppelte. Ursächlich waren Verzögerungen im Bauablauf und die aufwendige Integration der denkmalgeschützten Großmarkthalle in den Neubau. Von der Standortentscheidung 2001 bis zum Einzug 2014 vergingen 13 Jahre. Anders als die Bundesbank hielt die EZB dabei jedoch an eigener Bauherrschaft und Standort fest; die Kostensteigerung entstand in der Bauausführung, nicht durch wiederholt verworfene Grundsatzentscheidungen.
Noch drastischer verläuft der Fall der US-Notenbank: Die Sanierung des historischen Eccles-Gebäudes und des benachbarten FRB-East-Gebäudes in Washington wurde 2017 mit rund 1,9 Milliarden Dollar kalkuliert und liegt inzwischen bei offiziell 2,5 Milliarden Dollar – Ursachen sind unter anderem Asbestsanierung, ein hoher Grundwasserspiegel und denkmalschutzbedingte Auflagen, ganz ähnlich wie beim EZB-Fall. Der entscheidende Unterschied: In den USA ist die Kostenfrage zum Vehikel einer politischen Machtprobe geworden. Das Weiße Haus nutzt die Zahlen, um Druck auf Fed-Chef Jerome Powell aufzubauen, mittlerweile ermittelt sogar das Justizministerium. Hier steht nicht nur Haushaltsdisziplin zur Debatte, sondern die Unabhängigkeit der Notenbank selbst.
Über alle drei Fälle hinweg zeigt sich ein gemeinsames strukturelles Muster: Zentralbanken residieren oft in historischer, denkmalgeschützter Bausubstanz mit hohem Symbolwert, deren Sanierung fast durchgängig teurer wird als ursprünglich kalkuliert – bei der Bundesbank zusätzlich verschärft durch das Goldlager-Argument als Sicherheitsfaktor. Der Unterschied liegt im institutionellen Umgang mit der Kostensteigerung: Die EZB trug sie im Rahmen ihrer eigenen Bauherrschaft. Die Bundesbank flieht nach zwei gescheiterten Anläufen in den Schlüsselfertigkauf und damit aus der eigenen Bauherrschaft heraus. Die Fed steckt in einer eskalierenden Konfrontation, in der die Baukosten zum politischen Hebel gegen die Institution selbst werden.
Zwei Standort-Zeitachsen, ein ungelöster Zielkonflikt
In der Immobilienbranche werden bereits die Hochhäuser Trianon und Eurotower als mögliche Standorte gehandelt – Bestandsobjekte, die kurzfristiger verfügbar wären. Erst später zur Verfügung stünden dagegen Flächen in den geplanten Hochhäusern Gloria und Gallusanlage 8, also Neubauprojekte mit entsprechend späterem Fertigstellungstermin. Diese Zweiteilung markiert einen Zielkonflikt, den die Ausschreibung nicht auflöst: Wer früher verfügbare Bestandsimmobilien wählt, akzeptiert womöglich Kompromisse bei der Passgenauigkeit zum Bedarf; wer auf einen Neubau wartet, verlängert die Phase teurer Zwischenmiete im Hochhaus FBC, das die Bundesbank derzeit übergangsweise nutzt.
Der eigentliche Test für die neue Wirtschaftlichkeitsorientierung liegt also nicht in der Ausschreibung selbst, sondern in der Frage, welches der beiden Zeitfenster am Ende den Ausschlag gibt – und ob die Bundesbank dabei konsequent bei ihren eigenen, deutlich reduzierten Flächenkriterien bleibt, oder ob sich im Lauf der Verhandlungsphase erneut Ambition in die Planung einschleicht.
Ralf Keuper
Quellen:
- Bundesbank startet europaweites Vergabeverfahren für neuen Standort in Frankfurt – Deutsche Bundesbank (Pressemitteilung)
- Nach Rüge: Bundesbank startet Ausschreibung für neue Zentrale – DAS INVESTMENT
- Bundesbank-Zentrale: Ausschreibung für 2.500 Arbeitsplätze in Frankfurt – Börse Express
- Die Bundesbank und ihr Milliardengrab – Bankstil
- Neubau der Europäischen Zentralbank: Wahrzeichen im Ostend – entwicklungsstadt.de
- Federal Reserve: Hier sieht man, worüber Trump und Powell beim Besuch der Fed-Baustelle stritten – WirtschaftsWoche
- The $2.5 billion renovation at the center of the DOJ’s criminal investigation of the Federal Reserve – NBC/AOL