Das The­ma Immo­bi­li­en-Crowd­in­ves­t­ing wird aus Anle­ger­sicht immer inter­es­san­ter – nicht zuletzt in der gera­de andau­ern­den Nied­rig­zins­pha­se. Eine Crowd­in­ves­t­ing-Platt­form, die sich als ers­te dem The­ma Immo­bi­li­en wid­me­te, ist Berg­fürst. In mei­nem aktu­el­len Inter­view mit CEO & Vor­stand Dr. Gui­do Sand­ler möch­te ich die­ses Inves­ti­ti­ons­mo­dell genau­er vor­stel­len, die Chan­cen & Risi­ken beleuch­ten und auch einen Aus­blick in die Zukunft bieten.

Ralf Keu­per: Null­zins-Kon­ten, Nega­tiv-Zin­sen, Infla­ti­ons­ge­fahr: Gute News für Spa­rer fin­det man im aktu­el­len Nied­rig­zins­um­feld kaum noch. Immo­bi­li­en-Crowd­in­ves­t­ing bie­tet hier ver­gleichs­wei­se hohe Zin­sen. Wie funk­tio­niert Immo­bi­li­en-Crowd­in­ves­t­ing eigentlich?
Dr. Gui­do Sand­ler: Bei der Finan­zie­rung von Mez­za­ni­ne Kapi­tal in Immo­bi­li­en­groß­pro­jek­ten kom­men für gewöhn­lich insti­tu­tio­nel­le Anle­ger, wie z.B. Fami­ly Offices, Ver­si­che­run­gen oder Invest­ment­fonds, zum Zuge, da nur sie über das Kapi­tal in aus­rei­chen­der Höhe ver­fü­gen. Sie stel­len also gro­ße Sum­men zur Ver­fü­gung und erhal­ten dafür beson­ders attrak­ti­ve Ren­di­ten – von denen Klein­an­le­ger bis­her nur träu­men können. 
An die­ser Stel­le setzt Immo­bi­li­en-Crowd­in­ves­t­ing an. Crowd­in­ves­t­ing-Platt­for­men wie BERGFÜRST, öff­nen die­se Anla­ge­klas­se nun auch für Pri­vat­an­le­ger. Die­se kön­nen bereits mit gerin­gen Beträ­gen ein­stei­gen, da sie als Crowd die benö­tig­te Finan­zie­rungs­sum­me über die Platt­form zusam­men auf­brin­gen. Kurz zusam­men­ge­fasst heißt das: Vie­le Klein­an­le­ger brin­gen gemein­sam die benö­tig­ten Groß­sum­men auf – jeder Ein­zel­ne erhält die Zins-Kon­di­tio­nen die bis­her insti­tu­tio­nel­len Groß­an­le­gern vor­be­hal­ten waren. 
RK: BERGFÜRST Anle­ger erhal­ten ver­gleichs­wei­se hohe Zin­sen. Wie­so zah­len die Immo­bi­li­en­ge­sell­schaf­ten bis zu 7 %, wenn Ban­ken der­zeit weit­aus güns­ti­ge­re Kre­di­te vergeben?
GS: Typi­scher­wei­se wird eine Immo­bi­lie größ­ten­teils mit Fremd­ka­pi­tal über eine Bank finan­ziert. Auf­grund von gesetz­li­chen und regu­la­to­ri­schen Vor­ga­ben dür­fen Ban­ken Immo­bi­li­en-Pro­jek­te jedoch nur zu maxi­mal 60%–70% finan­zie­ren. Des­halb set­zen vie­le Immo­bi­li­en­ge­sell­schaf­ten für die ver­blei­ben­den 30%–40% auf wei­te­re Inves­to­ren, die einen Teil des Eigen­ka­pi­tals als nach­ran­gi­ges Dar­le­hen (sog. Mez­za­ni­ne-Kapi­tal) zur Ver­fü­gung­stel­len. Hier koope­rie­ren die Gesell­schaf­ten bis­her in ers­ter Linie – wie zuvor beschrie­ben – mit insti­tu­tio­nel­len Groß­an­le­gern. Dank Immo­bi­li­en-Crowd­in­ves­t­ing kön­nen nun auch Klein­an­le­ger Mez­za­ni­ne-Kapi­tal ver­ge­ben und von den markt­üb­li­chen Zin­sen profitieren. 
RK: Das hört sich gut an. Doch Risi­ken gibt es sicher­lich auch. Was soll­ten Anle­ger bedenken?
GS: Immo­bi­li­en sind eine kon­ser­va­ti­ve Anla­ge­klas­se – den­noch gibt es auch hier Rest­ri­si­ken. So kön­nen die Kos­ten des Bau­vor­ha­bens höher aus­fal­len oder die Ver­mie­tung bzw. der Ver­kauf ver­läuft schlep­pen­der als gedacht. Wir von BERGFÜRST haben das The­ma Risi­ko bereits bei der Pro­jekt­aus­wahl im Blick. So akzep­tie­ren wir bei­spiels­wei­se nur Objek­te, bei denen bereits eine finan­zie­ren­de Bank mit an Bord ist – denn das zeigt uns, dass bereits eine pro­fes­sio­nel­le Due Dil­li­gence-Prü­fung durch­ge­führt und zuguns­ten des Pro­jekts ent­schie­den wur­de. Dann ist es für uns sehr wich­tig, dass auch der Initia­tor maß­geb­lich am Pro­jekt betei­ligt ist, so dass er auch ein eige­nes Inter­es­se hat, erfolg­reich zu arbei­ten. Das Kapi­tal des Initia­tors dient unse­ren Anle­gern dabei als Risi­ko­puf­fer. Dar­über hin­aus geben wir unse­ren Anle­gern umfang­rei­ches Info-Mate­ri­al an die Hand, so dass sich jeder umfas­send vor einem Invest­ment infor­mie­ren kann. Zudem ist bei uns der Ein­stieg ab 10 Euro mög­lich und so kann jeder Pri­vat­in­ves­tor auch mit einem klei­ne­ren Bud­get sein Immo­bi­li­en-Port­fo­lio breit streu­en und das Gesamt­ri­si­ko diversifizieren. 
RK: In letz­ter Zeit ist häu­fi­ger von einer bevor­ste­hen­den Immo­bi­li­en­bla­se die Rede. Wie sieht man das bei Bergfürst? 
GS: Vor dem Hin­ter­grund der Null-Zins Poli­tik der EZB stei­gen die Prei­se für so gut wie alle Sach­wer­te. Neben Akti­en sind Immo­bi­li­en eine wesent­li­che Anla­ge­klas­se für Inves­to­ren und ent­spre­chend betrof­fen von die­ser Ent­wick­lung. Die nied­ri­gen Refi­nan­zie­rungs­kos­ten erhö­hen die Prei­se, da der ope­ra­ti­ve Cash Flow einer Immo­bi­lie in Erwar­tung einer defi­nier­ten Ren­di­te ein höhe­res Finan­zie­rungs­vo­lu­men zuläßt. Die expan­si­ve Geld­po­li­tik der EZB erhöht eben­falls den Druck auf Sach­an­la­gen so, dass auch von die­ser Sei­te Preis­stei­ge­rungs­druck ent­steht. Vie­le Inves­to­ren schlie­ßen aktu­ell lang­lau­fen­de Finan­zie­run­gen von 10 Jah­ren und mehr ab. Wenn sich die Zins­po­li­tik der EZB ändert wird das sicher auch Ein­fluß auf die Wert­ent­wick­lung aller Sach­an­la­gen, also auch von Immo­bi­li­en, haben. 
RK: Stich­wort: Gen­tri­fi­zie­rung. Gera­de in Ber­lin ein The­ma. Besteht die Gefahr, dass Crowd­in­ves­t­ing in Immo­bi­li­en die­sen Trend verstärkt? 

GS: Crowd­in­ves­t­ing für Immo­bi­li­en wird für Immo­bi­li­en­ge­sell­schaf­ten zuneh­mend zu einer ech­ten Alter­na­ti­ve zu den bis­he­ri­gen Geld­ge­bern im Bereich der Nach­rang­dar­le­hen wie Fami­ly Offices oder ande­re insti­tu­tio­nel­le Inves­to­ren. Das heißt: Immer mehr Immo­bi­li­en-Pro­jek­te wer­den über Crowd­in­ves­t­ing-Platt­for­men finan­ziert und müs­sen sich so im Finan­zie­rungs­pro­zess einer brei­te­ren Öffent­lich­keit stel­len. In so fern schät­ze ich das genau anders her­um ein: Immo­bi­li­en-Crowd­in­ves­t­ing und Gen­tri­fi­zie­rung pas­sen nicht zusam­men! Pro­jek­te, die sozu­sa­gen unter „Gen­tri­fi­zie­rungs­ver­dacht“ ste­hen, wären der Crowd nicht zu ver­mit­teln. Die­se Bau­vor­ha­ben wür­den auf einer öffent­li­chen Inves­t­ing-Platt­form wohl kaum Anle­ger fin­den. Selbst­be­stimm­te Anle­ger wol­len nicht nur eine Ren­di­te erwirt­schaf­ten son­dern sich auch wohl füh­len mit ihrer Anla­ge-Ent­schei­dung. Bei Pro­jek­ten, die im Ver­dacht der Gen­tri­fi­zie­rung ste­hen, wäre das gute Gefühl sicher nicht gegeben. 

RK: Wor­in genau unter­schei­det sich das Ange­bot von Berg­fürst von klas­si­schen Immobilienfonds? 
GS: Ganz anders als bei einem Immo­bi­li­en­fonds kön­nen Sie sich bei BERGFÜRST erst­ma­lig an Ein­zelim­mo­bi­li­en betei­li­gen, ohne dabei die „Kat­ze im Sack“ zu kau­fen. Kei­ne Fahrt im Omni­bus, des­sen Hal­te­stel­len Sie bis zur End­sta­ti­on nicht mehr beein­flus­sen können. 
Sie sit­zen selbst am Steu­er. Sie prü­fen die Immo­bi­lie und ent­schei­den, ob und wie hoch Sie bei ver­schie­de­nen Objek­ten ein Invest­ment täti­gen und wie weit Sie damit gehen wol­len. Sie ent­schei­den, ob Sie im wei­te­ren Pro­zess Ihre Betei­li­gung auf­sto­cken, oder aber Ihre Betei­li­gung im Rah­men von Ange­bot und Nach­fra­ge wie­der ver­kau­fen wollen. 
Ein wei­te­rer wich­ti­ger Unter­schied ist natür­lich die Kos­ten­struk­tur: Bei offe­nen Fonds sind Aus­ga­be­auf­schlä­ge von 6% und Ver­wal­tungs­ge­büh­ren von 2% kei­ne Sel­ten­heit. Bei geschlos­se­nen Fonds müs­sen Anle­ger noch tie­fer in die Tasche grei­fen: Hier sind Weich­kos­ten von 15 % mög­lich. Bei einer Anla­ge­sum­me von 10.000 Euro sind da schnell, inklu­si­ve der Ver­wal­tungs­ge­büh­ren, über 1600 Euro an Kos­ten fäl­lig. Das soll­ten Inves­to­ren bei der Kal­ku­la­ti­on der Ren­di­te mit beden­ken. Denn Gewinn macht man erst, wenn die­se Neben­kos­ten bezahlt sind. 
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RK: BERGFÜRST nimmt schon so etwas wie eine Vor­rei­ter-Rol­le in die­sem Bereich ein. Wel­che Erfah­run­gen haben Sie gemacht? Wie wird das Ange­bot ange­nom­men? 
GS: Tat­säch­lich waren wir die Ers­ten beim The­ma Immo­bi­li­en-Crowd­in­ves­t­ing und wir sind die ein­zi­ge deut­sche Platt­form, die einen Sekun­där­markt anbie­tet. Rück­bli­ckend kön­nen wir sagen, dass unser Immo­bi­li­en-Bereich aus dem Stand erfolg­reich war. Bis­lang konn­ten wir alle unse­re Immo­bi­li­en-Kam­pa­gnen erfolg­reich durch­füh­ren und aktu­ell ver­fü­gen wir über mehr als 13.000 Inves­to­ren. Die Zah­len und Fak­ten zeig­ten uns, dass unse­re Anle­ger Immo­bi­li­en-Invest­ments wol­len und des­halb haben wir uns auch auf die­ses Seg­ment fokussiert. 

RK: Wohin geht die Rei­se für BERGFÜRST? Wie wird sich Ihre Spar­te Immo­bi­li­en-Crowd­in­ves­t­ing wei­ter entwickeln? 
GS: Wir wol­len in allen Berei­chen wei­ter stark wach­sen – was unse­re Kun­den­ba­sis angeht, die Zahl der Emit­ten­ten, die Immo­bi­li­en­ar­ten und auch bezüg­lich der Regio­nen, die wir abde­cken. Und wir wer­den uns bei den Stand­or­ten auch nicht allein auf Deutsch­land beschrän­ken. Ein wei­te­res, span­nen­des The­ma für uns sind Koope­ra­tio­nen. Da füh­ren wir viel­ver­spre­chen­de Gesprä­che mit unter­schied­li­chen Part­nern. Beson­ders freu­en wür­de es uns, wenn frü­her oder spä­ter auch klas­si­sche Ban­ken unse­re Pro­duk­te mit anbie­ten. Die Viel­zahl der Gesprä­che zei­gen uns, dass unser The­ma sehr genau beob­ach­tet wird. 

RK: Vie­len Dank für das Gespräch.

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