Immobilien-Crowdinvesting: Die Zins-Alternative für Sparer? Was steckt hinter dem Trend? Welche Chancen & Risiken gibt es?

Das Thema Immobilien-Crowdinvesting wird aus Anlegersicht immer interessanter – nicht zuletzt in der gerade andauernden Niedrigzinsphase. Eine Crowdinvesting-Plattform, die sich als erste dem Thema Immobilien widmete, ist Bergfürst. In meinem aktuellen Interview mit CEO & Vorstand Dr. Guido Sandler möchte ich dieses Investitionsmodell genauer vorstellen, die Chancen & Risiken beleuchten und auch einen Ausblick in die Zukunft bieten.

Ralf Keuper: Nullzins-Konten, Negativ-Zinsen, Inflationsgefahr: Gute News für Sparer findet man im aktuellen Niedrigzinsumfeld kaum noch. Immobilien-Crowdinvesting bietet hier vergleichsweise hohe Zinsen. Wie funktioniert Immobilien-Crowdinvesting eigentlich?
Dr. Guido Sandler: Bei der Finanzierung von Mezzanine Kapital in Immobiliengroßprojekten kommen für gewöhnlich institutionelle Anleger, wie z.B. Family Offices, Versicherungen oder Investmentfonds, zum Zuge, da nur sie über das Kapital in ausreichender Höhe verfügen. Sie stellen also große Summen zur Verfügung und erhalten dafür besonders attraktive Renditen – von denen Kleinanleger bisher nur träumen können. 
An dieser Stelle setzt Immobilien-Crowdinvesting an. Crowdinvesting-Plattformen wie BERGFÜRST, öffnen diese Anlageklasse nun auch für Privatanleger. Diese können bereits mit geringen Beträgen einsteigen, da sie als Crowd die benötigte Finanzierungssumme über die Plattform zusammen aufbringen. Kurz zusammengefasst heißt das: Viele Kleinanleger bringen gemeinsam die benötigten Großsummen auf – jeder Einzelne erhält die Zins-Konditionen die bisher institutionellen Großanlegern vorbehalten waren. 
RK: BERGFÜRST Anleger erhalten vergleichsweise hohe Zinsen. Wieso zahlen die Immobiliengesellschaften bis zu 7 %, wenn Banken derzeit weitaus günstigere Kredite vergeben?
GS: Typischerweise wird eine Immobilie größtenteils mit Fremdkapital über eine Bank finanziert. Aufgrund von gesetzlichen und regulatorischen Vorgaben dürfen Banken Immobilien-Projekte jedoch nur zu maximal 60%–70% finanzieren. Deshalb setzen viele Immobiliengesellschaften für die verbleibenden 30%–40% auf weitere Investoren, die einen Teil des Eigenkapitals als nachrangiges Darlehen (sog. Mezzanine-Kapital) zur Verfügungstellen. Hier kooperieren die Gesellschaften bisher in erster Linie – wie zuvor beschrieben – mit institutionellen Großanlegern. Dank Immobilien-Crowdinvesting können nun auch Kleinanleger Mezzanine-Kapital vergeben und von den marktüblichen Zinsen profitieren. 
RK: Das hört sich gut an. Doch Risiken gibt es sicherlich auch. Was sollten Anleger bedenken?
GS: Immobilien sind eine konservative Anlageklasse – dennoch gibt es auch hier Restrisiken. So können die Kosten des Bauvorhabens höher ausfallen oder die Vermietung bzw. der Verkauf verläuft schleppender als gedacht. Wir von BERGFÜRST haben das Thema Risiko bereits bei der Projektauswahl im Blick. So akzeptieren wir beispielsweise nur Objekte, bei denen bereits eine finanzierende Bank mit an Bord ist – denn das zeigt uns, dass bereits eine professionelle Due Dilligence-Prüfung durchgeführt und zugunsten des Projekts entschieden wurde. Dann ist es für uns sehr wichtig, dass auch der Initiator maßgeblich am Projekt beteiligt ist, so dass er auch ein eigenes Interesse hat, erfolgreich zu arbeiten. Das Kapital des Initiators dient unseren Anlegern dabei als Risikopuffer. Darüber hinaus geben wir unseren Anlegern umfangreiches Info-Material an die Hand, so dass sich jeder umfassend vor einem Investment informieren kann. Zudem ist bei uns der Einstieg ab 10 Euro möglich und so kann jeder Privatinvestor auch mit einem kleineren Budget sein Immobilien-Portfolio breit streuen und das Gesamtrisiko diversifizieren. 
RK: In letzter Zeit ist häufiger von einer bevorstehenden Immobilienblase die Rede. Wie sieht man das bei Bergfürst? 
GS: Vor dem Hintergrund der Null-Zins Politik der EZB steigen die Preise für so gut wie alle Sachwerte. Neben Aktien sind Immobilien eine wesentliche Anlageklasse für Investoren und entsprechend betroffen von dieser Entwicklung. Die niedrigen Refinanzierungskosten erhöhen die Preise, da der operative Cash Flow einer Immobilie in Erwartung einer definierten Rendite ein höheres Finanzierungsvolumen zuläßt. Die expansive Geldpolitik der EZB erhöht ebenfalls den Druck auf Sachanlagen so, dass auch von dieser Seite Preissteigerungsdruck entsteht. Viele Investoren schließen aktuell langlaufende Finanzierungen von 10 Jahren und mehr ab. Wenn sich die Zinspolitik der EZB ändert wird das sicher auch Einfluß auf die Wertentwicklung aller Sachanlagen, also auch von Immobilien, haben. 
RK: Stichwort: Gentrifizierung. Gerade in Berlin ein Thema. Besteht die Gefahr, dass Crowdinvesting in Immobilien diesen Trend verstärkt? 

GS: Crowdinvesting für Immobilien wird für Immobiliengesellschaften zunehmend zu einer echten Alternative zu den bisherigen Geldgebern im Bereich der Nachrangdarlehen wie Family Offices oder andere institutionelle Investoren. Das heißt: Immer mehr Immobilien-Projekte werden über Crowdinvesting-Plattformen finanziert und müssen sich so im Finanzierungsprozess einer breiteren Öffentlichkeit stellen. In so fern schätze ich das genau anders herum ein: Immobilien-Crowdinvesting und Gentrifizierung passen nicht zusammen! Projekte, die sozusagen unter „Gentrifizierungsverdacht“ stehen, wären der Crowd nicht zu vermitteln. Diese Bauvorhaben würden auf einer öffentlichen Investing-Plattform wohl kaum Anleger finden. Selbstbestimmte Anleger wollen nicht nur eine Rendite erwirtschaften sondern sich auch wohl fühlen mit ihrer Anlage-Entscheidung. Bei Projekten, die im Verdacht der Gentrifizierung stehen, wäre das gute Gefühl sicher nicht gegeben. 

RK: Worin genau unterscheidet sich das Angebot von Bergfürst von klassischen Immobilienfonds? 
GS: Ganz anders als bei einem Immobilienfonds können Sie sich bei BERGFÜRST erstmalig an Einzelimmobilien beteiligen, ohne dabei die „Katze im Sack“ zu kaufen. Keine Fahrt im Omnibus, dessen Haltestellen Sie bis zur Endstation nicht mehr beeinflussen können. 
Sie sitzen selbst am Steuer. Sie prüfen die Immobilie und entscheiden, ob und wie hoch Sie bei verschiedenen Objekten ein Investment tätigen und wie weit Sie damit gehen wollen. Sie entscheiden, ob Sie im weiteren Prozess Ihre Beteiligung aufstocken, oder aber Ihre Beteiligung im Rahmen von Angebot und Nachfrage wieder verkaufen wollen. 
Ein weiterer wichtiger Unterschied ist natürlich die Kostenstruktur: Bei offenen Fonds sind Ausgabeaufschläge von 6% und Verwaltungsgebühren von 2% keine Seltenheit. Bei geschlossenen Fonds müssen Anleger noch tiefer in die Tasche greifen: Hier sind Weichkosten von 15 % möglich. Bei einer Anlagesumme von 10.000 Euro sind da schnell, inklusive der Verwaltungsgebühren, über 1600 Euro an Kosten fällig. Das sollten Investoren bei der Kalkulation der Rendite mit bedenken. Denn Gewinn macht man erst, wenn diese Nebenkosten bezahlt sind. 
Bei BERGFÜRST investieren Sie dank schlanker Online-Strukturen ganz ohne Agios, Neben- oder Verwaltungskosten.
RK: BERGFÜRST nimmt schon so etwas wie eine Vorreiter-Rolle in diesem Bereich ein. Welche Erfahrungen haben Sie gemacht? Wie wird das Angebot angenommen? 
GS: Tatsächlich waren wir die Ersten beim Thema Immobilien-Crowdinvesting und wir sind die einzige deutsche Plattform, die einen Sekundärmarkt anbietet. Rückblickend können wir sagen, dass unser Immobilien-Bereich aus dem Stand erfolgreich war. Bislang konnten wir alle unsere Immobilien-Kampagnen erfolgreich durchführen und aktuell verfügen wir über mehr als 13.000 Investoren. Die Zahlen und Fakten zeigten uns, dass unsere Anleger Immobilien-Investments wollen und deshalb haben wir uns auch auf dieses Segment fokussiert. 

RK: Wohin geht die Reise für BERGFÜRST? Wie wird sich Ihre Sparte Immobilien-Crowdinvesting weiter entwickeln? 
GS: Wir wollen in allen Bereichen weiter stark wachsen – was unsere Kundenbasis angeht, die Zahl der Emittenten, die Immobilienarten und auch bezüglich der Regionen, die wir abdecken. Und wir werden uns bei den Standorten auch nicht allein auf Deutschland beschränken. Ein weiteres, spannendes Thema für uns sind Kooperationen. Da führen wir vielversprechende Gespräche mit unterschiedlichen Partnern. Besonders freuen würde es uns, wenn früher oder später auch klassische Banken unsere Produkte mit anbieten. Die Vielzahl der Gespräche zeigen uns, dass unser Thema sehr genau beobachtet wird. 

RK: Vielen Dank für das Gespräch.

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