Die BaFin geht in ihrem Bericht Risi­ken im Fokus 2025 auf die Risi­ken im Immo­bi­li­en­sek­tor ein. Laut BaFin durch­läuft der Immo­bi­li­en­markt seit Mit­te 2022 eine signi­fi­kan­te Anpas­sungs­pha­se, die sich beson­ders im Gewer­be­im­mo­bi­li­en­seg­ment mani­fes­tiert. Die Prei­se für Büro- und Ein­zel­han­dels­im­mo­bi­li­en sind um etwa 17 Pro­zent gefal­len, wäh­rend gewerb­li­che Wohn­im­mo­bi­li­en einen Rück­gang von etwa 8 Pro­zent ver­zeich­ne­ten. Obwohl sich die Preis­ent­wick­lung Anfang 2024 von einem nied­ri­gen Niveau aus leicht erhol­te, bleibt der Markt fra­gil und weist noch kei­ne sta­bi­le Ten­denz auf.

Die Situa­ti­on wird durch meh­re­re Fak­to­ren belas­tet: Das schwa­che Wirt­schafts­wachs­tum, hohe Zin­sen, gestie­ge­ne Bau­kos­ten und die anhal­tend hohe Kern­in­fla­ti­on beein­träch­ti­gen den Markt. Struk­tu­rel­le Ver­än­de­run­gen wie erhöh­te Home-Office-Quo­ten und der wach­sen­de Online-Han­del ver­schär­fen die Situa­ti­on zusätz­lich. Das Neu­kre­dit­ge­schäft konn­te sich von dem Ein­bruch Ende 2022 nicht nach­hal­tig erho­len und blieb 2024 im his­to­ri­schen Ver­gleich schwach.

Beson­de­re Auf­merk­sam­keit ver­dient die Ent­wick­lung der Kre­dit­qua­li­tät. Die Quo­te not­lei­den­der Kre­di­te (NPL) im Gewer­be­im­mo­bi­li­en­seg­ment ist deut­lich gestie­gen und erreich­te im drit­ten Quar­tal 2024 4,47 Pro­zent. Als Reak­ti­on haben die Ban­ken ihre Risi­ko­vor­sor­ge erheb­lich auf­ge­stockt. Eine beson­de­re Her­aus­for­de­rung stel­len die anste­hen­den Anschluss­fi­nan­zie­run­gen dar: Mehr als die Hälf­te des Kre­dit­vo­lu­mens weist noch Zin­sen unter 3 Pro­zent auf, und allein 2025 und 2026 ste­hen Neu­ver­hand­lun­gen für Kre­di­te im Umfang von 100 Mil­li­ar­den Euro an.

Der Ver­si­che­rungs­sek­tor zeigt sich trotz Belas­tun­gen weit­ge­hend sta­bil. Das Gewer­be­im­mo­bi­li­en-Expo­sure macht etwa 8 Pro­zent der Kapi­tal­an­la­gen aus, bei Pen­si­ons­kas­sen liegt der Anteil bei etwa 12 Pro­zent. Die Ver­si­che­rer haben ihre Bestän­de 2023 um etwa 7 Pro­zent abge­wer­tet, bei Immo­bi­li­en­fi­nan­zie­run­gen betrug die Anpas­sung 11,5 Prozent.

Im Gegen­satz zum Gewer­be­im­mo­bi­li­en­markt zeigt der Wohn­im­mo­bi­li­en­markt deut­li­che Anzei­chen einer Sta­bi­li­sie­rung. Nach den Preis­rück­gän­gen seit 2022 began­nen die Prei­se 2024 wie­der leicht zu stei­gen, beson­ders in den Top-7-Städ­ten. Die Neu­kre­dit­ver­ga­be für Wohn­im­mo­bi­li­en erholt sich lang­sam und lag in den ers­ten elf Mona­ten 2024 etwa 22 Pro­zent über dem Vor­jah­res­ni­veau. Die Ver­lust­ra­ten bei Wohn­im­mo­bi­li­en­kre­di­ten blei­ben mode­rat, auch wenn die Risi­ko­vor­sor­ge im drit­ten Quar­tal 2024 leicht auf 1,16 Pro­zent anstieg.

Die­se Ent­wick­lung basiert auf einem anhal­ten­den Nach­fra­ge­über­hang im Woh­nungs­markt. Die Kom­bi­na­ti­on aus vor­he­ri­gen Preis­sen­kun­gen, Real­lohn­stei­ge­run­gen und leicht rück­läu­fi­gen Hypo­the­ken­zin­sen hat Wohn­im­mo­bi­li­en wie­der erschwing­li­cher gemacht. Eine sta­bi­le Arbeits­markt­la­ge vor­aus­ge­setzt, könn­te sich die­se posi­ti­ve Ten­denz fort­set­zen. Aller­dings bestehen wei­ter­hin Risi­ken, ins­be­son­de­re bei einer mög­li­chen Ver­schlech­te­rung der Kon­junk­tur und einem damit ver­bun­de­nen Anstieg der Arbeitslosigkeit.

Die Risi­ken haben in letz­ter Zeit eher noch zu- als abge­nom­men. So hat die Zahl not­lei­den­der Kre­di­te und von Zwangs­ver­stei­ge­run­gen im ver­gan­ge­nen Jahr deut­lich zuge­nom­men^[1]Zahl not­lei­den­der Immo­bi­li­en­kre­di­te und von Zwangs­ver­stei­ge­run­gen nimmt deut­lich zu. Die Spar­kas­sen spre­chen der­weil von “Ernüch­tern­den Zah­len” für die deut­sche Wirt­schaft^[2]Spar­kas­sen: „Ernüch­tern­de Daten“ für die deut­sche Wirt­schaft. Die EZB wie­der­um stellt bei der Kre­dit­ver­ga­be an Unter­neh­men fest, dass sich im Schluss­quar­tal 2024 die «aus­ge­präg­tes­te Ver­schär­fung» der Richt­li­ni­en seit mehr als einem Jahr gezeigt habe^[3]Ban­ken ver­schär­fen laut EZB-Umfra­ge Stan­dards für Unter­neh­mens­kre­di­te.