Die DWS zahlt beim offenen Immobilienfonds Grundbesitz Europa fällige Rückgaben nur noch zu zehn Prozent aus. Erstmals setzt damit ein Großfonds das Instrument ein, das die EU-Fondsreform seit April 2026 vorschreibt. Das Gating verhindert Notverkäufe: Der Fonds muss nicht mehr in kurzer Zeit Gebäude zu jedem Preis verkaufen, um Rückgaben zu bedienen. Neue Liquidität schafft es aber nicht. Größere Beträge für die Anleger kommen weiterhin nur aus Immobilienverkäufen, und die brauchen Zeit. Die kleine Reserve und die laufenden Mieterträge reichen dafür nicht, und frisches Anlegergeld fließt in der Krise kaum nach. Das Gating verschafft diese Zeit und verteilt die Knappheit bis dahin, auf die Zeit und auf die Anleger. Der Fall zeigt, dass sich die Fristentransformation offener Immobilienfonds regulatorisch organisieren, aber nicht aufheben lässt.
Ein Instrument wird scharf gestellt
Am 26. Oktober 2026 machte die DWS bekannt, was die Branche seit Monaten befürchtet hatte: Beim Grundbesitz Europa, mit rund 4,3 Mrd. Euro Fondsvermögen der größte Problemfall unter den offenen Immobilienfonds, werden fällige Rücknahmeaufträge seit dem 28. Oktober nur noch zu zehn Prozent erfüllt. Wer 100.000 Euro zurückgeben will, erhält 10.000 Euro.
Das ist keine Aussetzung der Rücknahme, sondern eine anteilige Rücknahmebeschränkung, im Fachjargon Gating. Der Unterschied ist erheblich. Eine Aussetzung stoppt Auszahlungen vollständig und kann bis zu 36 Monate dauern, danach droht die Auflösung des Fonds. Das Gating darf höchstens zwölf Monate gelten, es fließt weiterhin Geld, nur eben anteilig. Die Fondsgesellschaft nennt als Ziel, Immobilien geordnet zu verkaufen, die Liquiditätsquote zu erhöhen, Kredite zurückzuführen und die Auszahlungsquote später wieder anheben zu können.
Für die Anleger hat das eine unbequeme Folge. Der nicht erfüllte Teil eines Rückgabeauftrags verfällt, er wird nicht automatisch später bedient. Wer weiter aussteigen will, muss erneut kündigen. Galt für ihn die gesetzliche Kündigungsfrist von zwölf Monaten, beginnt die Frist von vorn, und ob der Wunsch dann erfüllt wird, bleibt offen.
Was sich im September schon abzeichnete
Neu ist das Problem nicht. Bereits am 16. September war hier beschrieben worden, wie sich bei der DWS eine Serie von Abwertungen mit anhaltenden Abflüssen verband: Die Nettoinventarwerte der drei großen Grundbesitz-Fonds waren 2026 schrittweise gesenkt worden, beim Grundbesitz Europa kumuliert um etwa 7,3 Prozent. Aus diesem Fonds flossen zwischen Januar und Juli rund 570 Mio. Euro ab. An der Börse wurden DWS-Anteile teils mit Abschlägen von bis zu 27 Prozent auf den offiziellen Wert gehandelt, ein Zeichen, dass der Markt weitere Korrekturen einpreiste. Medienberichten zufolge prüfte das Haus damals intern zwei Notoptionen: Rücknahmegebühren zwischen zwei und fünf Prozent oder befristete Rücknahmebeschränkungen.
Eingetreten ist die zweite Variante. Die Gebühr hat die DWS bislang nicht aktiviert. Auffällig ist der Kontrast zu Union Investment, wo die Krise nicht schleichend verlief, sondern als einmaliger Schnitt: Im Sommer 2024 wertete das Haus den UniImmo: Wohnen ZBI um rund 17 Prozent ab. Z…