Im Febru­ar 2025 ver­kün­de­te die Deut­sche Pfand­brief­bank Erho­lung und Divi­den­de. Neun Mona­te spä­ter pro­gnos­ti­ziert sie einen Ver­lust von bis zu 265 Mil­lio­nen Euro. Die Geschich­te einer insti­tu­tio­nel­len Selbst­täu­schung – und ein Warn­si­gnal für ein viel grö­ße­res Pro­blem: Bay­ern­LB, LBBW, Hela­ba und NordLB haben zusam­men 180 Mil­li­ar­den Euro in Gewer­be­im­mo­bi­li­en inves­tiert. Die Lan­des­ban­ken, die 2008 bereits über 70 Mil­li­ar­den Euro Steu­er­geld ver­schlan­gen, steu­ern auf die nächs­te Kata­stro­phe zu.

Im Febru­ar 2025 prä­sen­tier­te sich die Deut­sche Pfand­brief­bank ihren Aktio­nä­ren in unge­wohn­ter Zuver­sicht. Nach einem schwie­ri­gen Jahr 2024 mel­de­te das Haus einen Gewinn vor Steu­ern von 104 Mil­lio­nen Euro – 15 Pro­zent mehr als im Vor­jahr. Vor­stands­chef Kay Wolf kün­dig­te für 2025 eine “wei­te­re deut­li­che Stei­ge­rung” an. Die Divi­den­de soll­te zurück­keh­ren: 15 Cent je Aktie. Zusätz­lich plan­te die Bank erst­mals einen Akti­en­rück­kauf im Volu­men von 15 Mil­lio­nen Euro. Die Bot­schaft war ein­deu­tig: Das Schlimms­te liegt hin­ter uns.

Neun Mona­te spä­ter, im Novem­ber 2025, folg­te der Schock. Die PBB erwar­te­te für das lau­fen­de Jahr nun einen Ver­lust zwi­schen 210 und 265 Mil­lio­nen Euro^[1]Deut­sche Pfand­brief­bank senkt ihre Zie­le für das Gesamt­jahr. Das Neu­ge­schäft soll­te statt der pro­gnos­ti­zier­ten 6,5 bis 7,5 Mil­li­ar­den nur noch 5,5 bis 6,0 Mil­li­ar­den Euro errei­chen. Ein Quar­tals­ver­lust im vier­ten Quar­tal wur­de “aus­drück­lich nicht mehr aus­ge­schlos­sen”. Der Akti­en­kurs brach an einem ein­zi­gen Tag um 17 Pro­zent ein. Wolf sprach nun von einem not­wen­di­gen “kon­se­quen­ten Umbau” – die­sel­be Rhe­to­rik, die bereits ein Jahr zuvor zu hören gewe­sen war.

Was war gesche­hen? Wie konn­te eine Bank, die im Febru­ar Erho­lung ver­kün­de­te und Divi­den­den aus­schüt­te­te, neun Mona­te spä­ter vor einem drei­stel­li­gen Mil­lio­nen­ver­lust ste­hen? Die Ant­wort ist unan­ge­nehm: Die Febru­ar-Erho­lung war eine Illu­si­on. Die struk­tu­rel­len Pro­ble­me waren nie gelöst wor­den – sie waren nur über­deckt, ver­schleppt, ver­wal­tet statt bewäl­tigt. Die PBB ver­kör­pert damit exem­pla­risch ein deut­sches Mus­ter im Umgang mit exis­ten­zi­el­len Kri­sen: die insti­tu­tio­nel­le Selbst­täu­schung, die Sta­bi­li­sie­rung mit Lösung verwechselt.

Doch die eigent­li­che Bri­sanz liegt nicht in die­ser ein­zel­nen Bank. Die PBB mit ihren 30 bis 40 Mil­li­ar­den Euro Gewer­be­im­mo­bi­li­en-Expo­sure ist nur der Kana­ri­en­vo­gel im Berg­werk. Das sys­te­mi­sche Risi­ko sitzt bei den gro­ßen Lan­des­ban­ken: Bay­ern­LB mit ihrer Toch­ter DKB (66 Mil­li­ar­den Euro Gewer­be­im­mo­bi­li­en-Expo­sure), LBBW (63 Mil­li­ar­den), Hela­ba (43 Mil­li­ar­den), NordLB (18 Mil­li­ar­den) – zusam­men über 180 Mil­li­ar­den Euro.

Die­se Insti­tu­te, die 2008 bereits über 70 Mil­li­ar­den Euro Steu­er­geld ver­schlan­gen, ste­hen mög­li­cher­wei­se vor der nächs­ten exis­ten­zi­el­len Kri­se. Und dies­mal hat der Staat deut­lich weni­ger fis­ka­li­schen Spielraum.

Die Geschich­te der PBB ist damit mehr als die Geschich­te einer geschei­ter­ten Erho­lung. Sie ist die Ana­to­mie eines Mus­ters, das Deutsch­land teu­er zu ste­hen kom­men könnte

Die ver­schlei­er­te Krise

Die Warn­si­gna­le waren nicht neu – sie waren nur kon­se­quent igno­riert wor­den. Bereits im Febru­ar 2024, ein Jahr vor der ver­meint­li­chen Erho­lung, hat­te die Rating­agen­tur S&P die PBB von BBB auf BBB- her­ab­ge­stuft – nur noch eine Stu­fe über Non-Invest­ment-Gra­de. Bank­stil hat­te auf die exis­ten­zi­el­le Bedro­hung hin­ge­wie­sen^[2]Pfand­brief­bank schlit­tert in die Kri­se^[3]vgl. dazu: Schein­be­le­bung am deut­schen Immo­bi­li­en­markt: Ein wei­te­rer Rating­schritt wür­de insti­tu­tio­nel­le Inves­to­ren zum Ver­kauf zwin­gen und die Refi­nan­zie­rungs­kos­ten dra­ma­tisch erhö­hen. Die struk­tu­rel­le Par­al­le­le zu 2007/​2008 war offen­sicht­lich: Bei­de Insti­tu­te – PBB und Aare­al Bank – hat­ten bereits wäh­rend der Finanz­kri­se Staats­hil­fen in Mil­li­ar­den­hö­he benötigt.

Auch die Dimen­si­on der US-Gewer­be­im­mo­bi­li­en­kri­se war seit Febru­ar 2024 bekannt. Bar­ry Stern…