Zum ersten Mal seit dem Zinsschock 2022 hat ein offener Immobilienfonds die Anteilsrücknahme ausgesetzt. Was als Einzelfall erscheint, offenbart ein systemisches Problem: Die Konstruktion offener Immobilienfonds war von Beginn an ein Versprechen, das nur unter günstigen Bedingungen zu halten ist. Das KAGB 2013 hat die Krise nicht gelöst – nur aufgeschoben.
Die Rückkehr der Realität
Am 15. Januar 2026 hat der Wertgrund WohnSelect D die Anteilsrücknahme vorübergehend ausgesetzt. Der Fonds umfasst rund 290 Millionen Euro Nettovolumen, eine Vermietungsquote von 96 Prozent und investiert in deutsche Wohnimmobilien in Metropolregionen und wirtschaftlich starken Mittelstädten – auf dem Papier ein solides Portfolio. Doch in der Realität reichen die liquiden Mittel nicht mehr aus, um die Rückgabewünsche der Anleger zu bedienen, da Verkaufsprozesse über sechs Monate dauern und Banken auf Käuferseite restriktiv finanzieren.
Es ist der erste derartige Fall seit der Branchenkrise 2008 bis 2012. Aber wer die Geschichte offener Immobilienfonds kennt, weiß: Es wird nicht der letzte sein.
Das kollektive Vergessen
Die Branche leidet unter selektiver Amnesie, obwohl die letzte große Krise erst vor knapp zwei Jahrzehnten lag. Nach dem Lehman-Zusammenbruch 2008 setzten 17 offene Immobilienfonds die Rücknahme aus, darunter CS Euroreal (bis zu sechs Milliarden Euro Volumen), SEB ImmoInvest, KanAm Grundinvest, Morgan Stanley P2 Value, Degi Europa und AXA Immoselect. Anleger verloren insgesamt 8,3 Milliarden Euro; der Morgan Stanley P2 Value büßte 52,8 Prozent ein, der TMW Weltfonds 46,4 Prozent, während Schwergewichte wie CS Euroreal liquidiert wurden – mit Abwicklungen über ein Jahrzehnt. Später folgten UniImmo Global (2011) und db ImmoFlex (2011); die Krise verschonte keine Anbieter.
Die regulatorische Antwort
Das Kapitalanlagegesetzbuch von 2013 reagierte mit Mindesthaltefristen von 24 Monaten, unwiderruflichen Rückgabeerklärungen zwölf Monate im Voraus und strengeren Liquiditätsregeln – ein Versprechen, dass Aussetzungen nicht mehr vorkämen. Doch e…